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Rédigé par le 27 Avr 2017

5 critères incontournables pour sélectionner un immeuble de rapport

5 critères incontournables pour sélectionner un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est une des niches dans l’immobilier et comparativement à la location nue, la location saisonnière ou du meublée, cette forme d’immobilier est extrêmement intéressante pour de multiples raisons. C’est en effet une des manières la plus efficace et la plus rapide à l’avenir pour devenir rentier. Ainsi, avec un ou deux biens, il est tout à fait possible de se créer une rente qui est confortable.

Investir dans l’immobilier nécessite plusieurs démarches et requiert beaucoup d’ardeurs. Mise en place de la paperasse, recherche de financement, négociation…, la liste est longue. Pourtant, L’énergie à fournir dans un projet d’acquisition d’un ou plusieurs appartements est quasiment la même. Suivant ses propres critères, l’effort nécessaire pour obtenir par exemple 8 appartements pour devenir rentier revient tout simplement à prendre un immeuble, voire deux immeubles. L’idée est donc de focaliser cette énergie dans un ou deux projets uniquement, et c’est là l’un des intérêts à choisir un immeuble de rapport !

Rapport qualité-prix, critère primordial pour investir dans un immeuble de rapport

Dans ce type d’investissement, l’un des critères les plus importants à prendre en compte est d’autre part le rapport qualité-prix. Nombreux sont ceux qui mettent en avant l’emplacement, mais si on a un rendement à 1 %, il n’y a aucun intérêt d’avoir un bon emplacement. Dans une ville où il y a une surabondance d’offres, si on propose par exemple un appartement refait à neuf et respectant toutes les normes, il sera plus facile de se démarquer et d’obtenir ainsi rapidement un locataire.

Peu importe la concurrence si vous proposez la meilleure offre !

L’idée est donc de trouver un immeuble qui va être intéressant financièrement. Il faudra par la suite le remettre à neuf et proposer après les appartements à des prix compétitifs, tout au moins à égal du marché. Par conséquent, vous pouvez très bien avoir 500 annonces dans la même ville de la même rue, si jamais vous avez une offre plus attrayante, vous serez le premier à être contacté.

Après, on peut se demander s’il est sécurisé et viable d’investir dans un immeuble qui se trouve par exemple dans un village ou une ville de 1000 ou 5000 habitants. Néanmoins, avec un meilleur rapport qualité-prix, si on a une offre correcte, on peut très bien louer un appartement, voir une petite maison. Il ne faut pas juste oublier que si les gens vont par exemple en campagne, c’est pour retrouver de l’espace donc la location d’un studio ne pourra jamais fonctionner et qu’il est par contre possible de louer une petite maison à 300 ou 400 € en plein milieu du désert.

On a trop souvent tendance à aller dans les grandes villes !

Dans le marché australien par exemple, il existe des maisons qui sont plantées au milieu du désert. Sachant qu’il y en a tellement peu dans le coin, certaines personnes vont se battre pour les avoir, car elles en ont tout simplement besoin. En France, c’est exactement la même chose, on a toujours tendance à aller dans les grands centres urbains en disant qu’il y a 10 000 locataires potentiels et qu’il est plus facile de louer.

Mais en fait, le type d’offre va être plutôt studio et il est préférable de miser sur une petite ou grande maison en campagne qu’une petite surface dans les grands centres-ville. D’autant plus, le coût d’acquisition de l’immobilier sera beaucoup moins cher et avec plus d’espace, les locataires sont certains de rester plus longtemps, car nul besoin de pousser les murs à chaque fois. Ainsi, l’emplacement est secondaire, mais il devient intéressant si on veut vraiment faire du prestige.

Ainsi, certains de mes clients ou des personnes que je rencontre me disent par exemple : “Voilà, moi je veux que du centre-ville parce qu’il y a un côté prestige”, donc avoir tout simplement des beaux bâtiments en pierre de tuf et en plein centre-ville ça a quelque chose d’important sauf qu’on se rend compte que ceux qui veulent investir et ceux qui veulent y habiter ne sont pas du tout les mêmes. Les personnes qui ont un peu d’argent, du patrimoine veulent du centre-ville pour le prestige, mais en réalité ceux qui habitent dans les appartements c’est essentiellement des étudiants ou des jeunes salariés, ce qui n’est pas du tout cohérent. Si je demande à mes clients : “Est-ce que vous voulez habiter au centre-ville d’une grande ville comme Lyon?”, ils vont me dire : “Ah ben non, ce n’est pas pratique pour les courses, etc. ” Il y a donc vraiment un côté prestige qui est important et qui fausse la donne, car on va avoir un rendement plutôt à 5 % alors qu’on va se décaler de 10 minutes, ce qui n’est pas non plus extraordinaire, et là on va avoir un rendement à 7 ou 8, voire plus. L’emplacement n’est donc pas si important que ça, ce qui compte, c’est surtout d’avoir une offre adaptée au marché local et de connaitre ce que recherche le locataire dans chaque type d’environnement, suivant son âge et sa situation familiale. Les jeunes par exemple n’auront aucun mal à s’adapter dans un espace de 30 m² en plein centre-ville, les familles préfèrent avoir un petit bout de terrain et ceux qui ont des enfants optent habituellement pour un endroit plus calme. L’offre diffère ainsi suivant l’âge et le type de ville.

Le rendement, un critère clef pour les immeubles de rapport

Le rendement est le second critère de choix d’un immeuble de rapport. En comparant un rendement à un produit financier, on va dire : “Tiens, j’ai un rendement sur mon fonds en euros à 5 % !”, maintenant, c’est plutôt 2,5 que 5 d’ailleurs. Il en est de même dans un rendement de l’immobilier, qui lui est fait avec de l’argent qu’on n’a pas. Le plus important à savoir, c’est qu’en fait, on a un effet de levier. C’est ainsi un des critères importants dans le domaine de l’immobilier et il est nécessaire de dépasser les 6 à 7 % à la tranche de l’autofinancement qui va être liée au crédit. Plus on a un crédit bas, plus cet autofinancement va être bas aussi.
Pour simplifier, le mode de financement, c’est-à-dire le taux et le montant de l’emprunt vont déterminer finalement le niveau à partir duquel l’investissement sera autofinancé, c’est-à-dire à partir duquel les loyers vont payer le crédit.

Il y a énormément de personnes qui disent tout de même, il faut absolument que ça s’autofinance sinon ce n’est pas un bon investissement. Ceci est faux, car si on achète, si on fait un projet immobilier à 5 %, on peut dire que c’est beaucoup mieux que de ne rien faire du tout, car les 5 % en fait sont sur l’argent qu’on n’a pas, donc c’est un effet de levier qu’on va mettre. L’inconvénient c’est qu’on va avoir à financer en fait tous les mois, il y aura un effort d’épargne qui va être plus important. Suivant la situation de chacun, si vous avez des revenus assez importants comme médecin, profession libérale ou cadre par exemple, ce n’est pas très grave si on sort 100 ou 200 euros de sa poche pour compenser les mensualités, la fiscalité, la taxe foncière, etc.

Ce qu’on ne pense pas avant d’investir, c’est que quand on rembourse le prêt, il y a en moyenne près de 50 % de la mensualité qui est du capital pour soi. Ainsi, pour une mensualité de 1000 euros par exemple, c’est comme si on enrichit son capital de 500 euros. Il est donc toujours intéressant effectivement de faire ça même si on rajoute 100 €.

Quand la résidence principale peut devenir un boulet !

Avec des revenus conséquents, il n’y a pas de souci. Par contre, là où c’est vraiment important c’est celui qui va être trop juste au niveau de la banque ou alors qui a déjà une résidence principale en paiement et donc va être limité par ses moyens financiers. Dans ce cas de figure, il faut trouver un rendement plus élevé et rester dans de plus petites villes pour des rendements autour de 10 %. D’ailleurs, il y a même des villes où on propose des rendements à 12, 13, 14. Les premiers projets sont d’autre part très importants parce qu’ils vont vraiment impliquer la suite de tous les autres. Si on est limité en financement, il faut aller plutôt sur le 10. Pour un peu plus de prestige en centre-ville, là on va plutôt être sur du 7 %. L’objectif c’est d’aller le plus vite possible au final, c’est-à-dire arriver à avoir un patrimoine qui génère des revenus et sans forcément travailler, là on va vraiment s’appliquer à aller à 10. Après, on va entrer dans une zone que j’appelle la zone des cinq pattes, c’est qu’on va chercher le mouton à cinq pattes et là, malheureusement on va jamais dans l’action, c’est-à-dire qu’on va toujours chercher la chose impossible. Cependant, il n’y a pas aussi d’idéal, si vous avez passé un an à chercher et que vous ne trouvez que du 8 ou du 9, restez sur du 8 ou du 9, il y a pas besoin d’aller forcément chercher un point supplémentaire, ce n’est pas l’objectif.

Le critère de tranquillité, très méconnu mais indispensable

Si on prend un immeuble très rentable, un petit peu type “marchand de sommeil”, des problèmes vont s’accumuler avec le temps, car le bien va se dégrader. On va donc se retrouver avec quelque chose qui est un peu bancal et des locataires qui sont plutôt dans la tranche qu’on ne veut pas avoir. Par conséquent, pour avoir ce critère de tranquillité, il faut prendre le type de logement qui est vraiment adapté à la ville, à la demande et surtout le rapport qualité-prix. Dans la qualité, le plus important est de rénover les appartements et l’immeuble. Suivant les entrées et les sorties des locataires, il faut donc renouveler d’autres crédits et refaire des travaux comme remplacer la salle de bain, refaire le sol et la cuisine. Une fois ces points respectés, il sera facile de relouer. Et le facteur de tranquillité va être énorme. Par contre, le rendement sera un peu moins bon que si on avait fait “marchand de sommeil”.

Une SCI à l’IS est un gage de traçabilité pour l’acheteur

Le problème c’est à la sortie, si on le revend. En passant par un comptable et en payant les frais d’une SCI et que ça se loue bien, on aura l’historique complet du bien sur 10, 15 ou 20 ans, ce qui peut fortement rassurer l’acheteur. Là au final, on va pouvoir enfin récupérer l’investissement que l’on a fait dans la SCI. Donc, ce critère est le plus important. Néanmoins, si on fait de la location meublée à la semaine, il va falloir changer les draps à chaque fois, il va falloir le faire éventuellement dans une copro, alors si on le fait dans un immeuble ça peut être intéressant, mais on aura énormément de travail à faire. En délégant, ce sera un coût supplémentaire donc ce ne sera pas rentable et au final entre la location nue et la location meublée, si vous avez 5 immeubles en location nue qui sont à 10 % et que ça tourne, il n’y a plus besoin de s’embêter et donc le critère de tranquillité, il est là.

La montée en gamme, critère important pour réussir

On met en place un projet, ça demande effectivement de s’investir au départ. On récupère un immeuble avec tous les petits problèmes qui pourraient y avoir, on les répare et on remet sur rails l’immeuble. C’est un effort assez important, mais il faut faire face aux problèmes. Ainsi, les locataires sont contents et vont vous envoyer toutes les informations négatives sur l’immeuble. Pour les prochains locataires, si on rénove au fur et à mesure, on va avoir que des locataires plus ou moins premium et l’immeuble va tourner tout seul. Si on se met dans la première catégorie de propriétaires, c’est-à-dire les marchands de sommeil qui cherchent que leurs profits, on va aller acheter un immeuble à rendement à 12 ou 13, mais finalement, il y a plein de problèmes. Personne ne veut l’acheter, donc le rendement est plus élevé et le prix est plus bas. Si on n’intervient pas pour une petite fuite d’eau et qu’on fait le mort, 20 ans plus tard on se retrouve avec un immeuble qui n’a aucune valeur et qui sera vendu à perte. Il y a d’autre part les propriétaires qui ne vont ni aller vers les locataires ni aller régler leurs problèmes de l’immeuble et au final, on arrive exactement dans la première situation.

Une montée en gamme est indispensable aujourd’hui

Un immeuble, ça s’entretient, on le valorise et il faut le prévoir dès le départ. Tout comme un professionnel ferait tourner une boutique, si sa devanture n’est pas belle, qu’il n’a pas du tout investi, qu’il se met dans une rue pas chère, son projet tombe à l’eau. S’il investit de manière régulière, qu’il fasse attention aux rentrées d’argent, aux sorties d’argent et qu’il essaie de se mettre dans un bel emplacement et qu’il fait venir à chaque fois les bons artisans, au moment où il va vendre sa boutique, elle va valoir plus et surtout il y aura des revenus plus importants. Généralement, les entrepreneurs sont très bons pour gérer des immeubles parce qu’ils savent très bien gérer leur entreprise aussi, donc c’est assez connexe.

On peut aussi acheter un immeuble qui soit déjà bien sur les rails, généralement le rendement va être un peu moins élevé, mais on aura moins de souci. Il existe des clients qui vont faire un projet assez costaud et puis le second va être moins rentable, mais il y a moins de travaux. Pour la suite des investissements, on revient ensuite sur des travaux donc on a une sorte de mix comme ça. Ce qu’il faut c’est qu’au final, on ait un immeuble qui soit “bancable”, enfin qu’on puisse revendre facilement soit l’unité, soit de manière groupée.

L’indépendance et la liberté d’action, 2 critères non négociable selon moi

Pour terminer, il y aura toujours des objections dans les investissements. Quand on voit en fait la charge de travail et le risque qu’on a dans une copro classique, si le toit s’effondre par exemple, on est obligé de réparer et ça coûte très cher. Donc on a juste un tantième de l’immeuble, mais de toute manière ce sera exactement la même chose si on est en possession de 10 copros. Quand on achète un immeuble de rapport il n’y a pas de copropriété puisqu’il n’y a qu’un seul propriétaire en l’occurrence et c’est quand même un gros avantage, il n’y a pas de frais de gestion, on fait ce qu’on veut, on est capitaine à bord, mais il faut tout de même faire les réparations quand c’est nécessaire.

La liberté n’est pas négociable !

La gestion est pratiquement différente dans une copro et il y a un risque auquel on ne pense pas, c’est que si on achète 3, 4, 5, 8 appartements dans des copros différentes, on va avoir des travaux régulièrement dans chacune de ces copros, donc en fait la rentabilité de chacun de ces appartements isolément va être à chaque fois plombée puisqu’il y a des travaux en permanence dans chacune des copros. À ce stade, contrairement dans un immeuble, l’indice de tranquillité est moins bon dans une copro.

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J’espère que cet article vous aidera à mieux appréhender l’immobilier et surtout le voir d’une manière différente ! L’enjeu est simple, c’est votre liberté !

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3 Commentaires pour "5 critères incontournables pour sélectionner un immeuble de rapport"

  1. Un excellent article, qui tord le cou à bien des idées reçues et des rêves irréalisables.

    Tout investisseur potentiel se doit de le méditer, et de se tourner vers les bonnes personnes pour une aide à la réalisation (il n’y a donc pas bien loin à aller chercher !! )

  2. J’adore, simple et efficace !!
    Merci

  3. Quelles seraient les villes où il faudrait acheter un immeuble de rapport? Si on s’éloigne des grandes villes, on s’éloigne des universités et des centres d’activités qui attirent les jeunes qui vont louer les studios de l’immeuble?

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