Après des années de hausse de l’immobilier ancien et neuf, soit de 1997 à 2010, les signes de correction se multiplient et le Bureau des Etudes Economiques du Groupe Crédit Agricole prévoit même une baisse des prix de l’ancien de 5 à 6% en 2012.
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Selon ce même rapport, un ajustement semblait logique après des hausses marquées sur des périodes de 10 à 14 ans selon les cas. Cet ajustement est précipité par la conjugaison de 4 facteurs négatifs en 2011 :
- Un contexte économique dégradé, avec une croissance faible et un taux de chômage élevé.
- Une remontée progressive des taux de crédit pour l’habitat et à un relatif resserrement des conditions de crédit.
- La forte surévaluation des prix immobiliers, estimée à 25 % en moyenne dans l’ancien début 2011.
- Les mesures de resserrement budgétaire : abattement sur les plus-values immobilières, rabot sur le régime Scellier.
Conséquences selon l’étude : Les ventes de logements anciens pourraient ainsi se replier de 3 % en 2011 et 8 % en 2012. Dans le neuf, les ventes baisseraient de 17 % en 2011 et de 8 % en 2012. Les prix dans l’ancien, en hausse de 4 % en moyenne en 2011, se replieraient de 5 à 6 % en moyenne en 2012.
AUTRES CONCLUSIONS DU RAPPORT
Poursuite de la hausse des prix de vente dans le neuf
Le prix des appartements neufs restent en hausse soutenue et ne montrent pas encore de signes de freinage. Ils se sont accrus de 7,8% sur un an au deuxième trimestre 2011, et de 9,6 % en Ile-de-France. Sur les douze derniers mois comparés aux douze mois précédents, les prix ont été en hausse de 6,7% pour les appartements et de 6,3% en Ile-de-France.
Cette hausse continue des prix surprend. Elle peut s’expliquer par des niveaux des stocks qui restent assez bas, ainsi que par la nécessité d’amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le poids des normes environnementales (« bâtiment basse consommation »). Il s’agit de prix « à la réservation ».
Des prix surévalués
Les prix sont toujours très fortement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien début 2011, au vu des taux d’effort théoriques1 (cf. graphique ci-dessous). La conjonction de prix très élevés et de la remontée des taux de crédit pourrait avoir des effets marqués : effet d’éviction d’une partie des acheteurs, acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix.
COMMENTAIRE PERSONNEL SUR CE RAPPORT
Enfin des professionnels qui reconnaissent que les prix de l’immobilier ont atteint des sommets et qui reconnaissent également les surévaluations marquées des prix de l’immobilier.
Les moyennes cachent très souvent beaucoup de choses. En effet, la baisse de l’immobilier est bien visible dans les villes de taille moyenne depuis fin 2008 (crise des subprimes), mais n’est pas encore effective dans les grandes agglomérations. L’immobilier parisien est surévalué d’environ 35% selon le rapport, ce qui est considérable, et si « surévaluation » dans la capitale n’est pas appelée une « bulle » alors ceci y ressemble quand même beaucoup. Aucune panique à avoir donc, la baisse ne sera que de 35% en moyenne ! Apprécions l’exercice de style !
Il est donc important maintenant d’adapter sa stratégie d’acquisition en fonction de ces nouveaux paramètres. Il semble de plus en plus évident que les prix dans l’immobilier vont amorcer un mouvement de repli important, en particulier là où les hausses ont été les plus fortes, et ceci sur de longues périodes.
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