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Rédigé par le 21 Déc 2014

Comment transformer un immeuble mal géré en réussite financière

Comment transformer un immeuble mal géré en réussite financière

Lorsqu’on recherche un investissement locatif pour préparer sa retraite ou acquérir sa liberté financière, nous avons pu voir qu’il était particulièrement intéressant d’investir dans des immeubles de rapport. Dans cette recherche, nous savons que nous pouvons être confrontés à des immeubles où ce rapport est faible voire nul. C’est tout simplement que la plupart d’entre eux ne sont pas gérés comme il faut.

Dans cet article, nous verrons ensemble qu’avec un peu de logique et de volonté, on peut transformer un immeuble à problèmes en un projet rentable.

Certains propriétaires d’immeubles sont inexpérimentés, d’autres se révèlent être des « marchands de sommeil », d’autres encore n’ont pas le temps ou la volonté de s’en occuper.

Le résultat est souvent catastrophique et contribue à alimenter les légendes des mauvais locataires !
Pourtant, il faut partir du principe qu’un immeuble est souvent le reflet de son propriétaire et dans la grande majorité des cas, il n’y a pas de mauvais locataires, mais bien de mauvais propriétaires

  • Aucun travaux de rénovation depuis 10 ans,
  • Des travaux d’entretien non effectués à temps,
  • Aucun effort de communication,
  • Des problèmes de voisinage non résolus,

et pour conséquences :

  • Des locataires peu soigneux,
  • Des impayés, des problèmes et des soucis pour le propriétaire
Et pour conclure, un vendeur qui cherche à se séparer d’un nid à problèmes et qui peine à trouver acquéreur !

POINT DE DÉPART POUR UN PROJET RENTABLE

Il est évident que la grande majorité des primo-investisseurs fuit les soucis et tourne les talons au moindre signe de travaux, de vétusté ou de problème de locataire. Les négociations sont d’autant plus inévitables. Il n’est pas rare dans ces conditions d’avoir des baisses de l’ordre de 20 à 30% après quelques mois et des offres ridicules !

Assainir l’immeuble aussi bien dans ses fondations que dans sa fréquentation

Maintenant cette situation peut être évitée, et pour que le bien soit rentable, il suffit d’acquérir quelques notions : l’idée est de faire une évaluation la plus juste possible des travaux à réaliser et de mettre en place une stratégie globale pour assainir l’immeuble aussi bien dans ses fondations que dans sa fréquentation. N’hésitez pas à faire appel à une décoratrice d’intérieur ou à appliquer des conseils déco pour améliorer les appartements.

PRENDRE LES PROBLÈMES LES UNS APRÈS LES AUTRES

Si vous avez fait l’acquisition d’un tel bien, une fois le montant des travaux estimé et le bien évalué en conséquences, il ne s’agit pas de laisser l’immeuble vivre sa vie et tomber dans les mêmes travers que nous avons énoncés précédemment. Il est très facile de se reposer sur ses lauriers et de percevoir des loyers sans contrepartie mais, tôt ou tard, ce genre de comportement se retournera contre vous :

  • baisse du standing des logements
  • des locataires moins regardant mais aussi moins soigneux
  • baisse de la réputation de l’immeuble
  • recrudescence des problèmes de voisinage
  • apparition des impayés

Un cercle vicieux donc à éviter et voici comment faire :

  • Ecouter chaque locataire  un par un pour savoir ce qui se passe

Vos locataire sont vos meilleurs alliés car ils savent ce qui se passent dans l’immeuble et vous permettront de gagner du temps et de l’énergie. Avant l’acquisition du bien, il vous aideront à cibler les problèmes auxquels il faut remédier en priorité.

  • Régler les problèmes importants

En réglant les problèmes vous serez perçus comme efficaces. Votre capital confiance grandira et vous gagnerez le respect de vos locataires, qui metteront un point d’honneur à régler leur loyer.

  • Régler au plus vite les problèmes urgents

Certains problèmes ne souffrent aucun délai de traitement. Toiture, humidité, voisinage, chauffage ou sécurité doivent être traités dans l’urgence. De votre réactivité dépendera beaucoup !

  • Faire les travaux d’entretien préventifs nécessaires

Un entretien de chaudière, un passage de vérification de la toiture et des gouttières ne coûtent que quelques dizaines d’euros et permettent d’anticiper des problèmes beaucoup plus onéreux.

  • Faire les travaux qui ne coûtent rien rapidement

Un mûr d’entrée sale peut mériter de dépenser quelques centaines d’euros ou un peu de temps. De la même façon, le coût de réparation d’une serrure cassée sera préférable à des intrusions et donc d’éventuelles dégradations. Bref ! Ces petits travaux ne coûtent rien ou presque et l’impact psychologique sur vos locataires sera à votre avantage (y compris financier). Ils sont donc très efficaces pour montrer que vous êtes attentifs à votre bien et donc à vos locataires.

CHANGER LA RÉPUTATION DE L’IMMEUBLE EST PRIMORDIAL

Quand il y a lieu, il est très important de changer la réputation de l’immeuble. Ce faisant,  vous verrez que tout naturellement, les clients locataires qui visiteront vos appartements seront de meilleur qualité. Rénovez vos logements, les parties communes, soignez votre immeuble comme un hôtel.

Sans pour autant débourser des mille et des cents

Il ne faut pas confondre travaux de rénovation bien calibrés et travaux herculéens ! Quelques repères :

  • Une cuisine coûte entre 3 000 et 6 000 euros,
  • Une salle de bain complète entre 5 000 et 10 000 euros,
  • Pour la rénovation complète d’un appartement, il faut compter de 15 000 à 30 000 euros maximum.

Si vous faites faire des devis précis, que vous calculez votre rendement en conséquence, vous proposerez alors un prix d’achat au vendeur en fonction de tout ceci. Prévoyez toujours une enveloppe supplémentaire sauf si le financement est trop juste, mais le fait de faire les travaux vous assurera une meilleur location, réduira le turn-over de votre immeuble, réduira le temps de vacance entre 2 locataires, augmentera la qualité de vos locataires et surtout limitera les risques d’impayés.

En bref, le plus difficile lorsqu’un reprend un immeuble à problèmes, c’est de se convaincre que chacun des problèmes pourra être résolu en peu de temps et qu’après, tout se passera bien. Pour cela, il faut définir précisément les problèmes à régler et surtout avoir la volonté de s’y mettre. Devise d’or :

On a rien sans rien !

Sinon, vous avez toujours la solution alternative de partir sur un bel immeuble, tout neuf, bien géré, mais là le prix ne sera pas le même…

La reproduction, intégrale ou partielle de cet article, est autorisée dès lors que la mention "independancefinanciere.fr tous droits réservés" est ajouté, accompagné d'un lien vers cette page.


immeuble de rapport formation

12 Commentaires pour "Comment transformer un immeuble mal géré en réussite financière"

  1. Le dernier point est important et malheureusement souvent oublié par les investisseurs : soigner la réputation de l’immeuble tout entier, même les petits détails qui peuvent, accumulés, faire toute la différence !

    • On oublie souvent que les malheurs des uns font souvent le bonheur des autres.
      C’est typiquement le cas d’un immeuble de rapport délabré que personne ne veut rénover. Le rendement élevé est alors la conséquence du risque pris.

      Ca recoupe bien avec ta citation de fin d’article : « on a rien sans rien! ». Des fois il faut savoir mettre les mains dans le cambouis, et si c’est bien fait, ça paye !

  2. Salut Etienne,
    Excellent article comme d’habitude !
    Je partage à 100% ton avis.
    Les meilleures affaires que j’ai réalisées à l’achat ont toujours été faites grâce à des vendeurs qui avaient baissés les bras devant l’adversité (impayés,travaux…).
    Pour eux la solution radicale pour se débarrasser rapidement du « boulet » est de brader leur immeuble…et c’est là que j’entre en scène 🙂
    Au plaisir

  3. Bonjour,
    Lors de l’achat d’un immeuble composé d’appartement et d’un local commercial qui n’est pas en copropriété, le diagnostic technique (électricité, amiante, …) des parties privatives et et de leurs dépendances doit il est fait par le vendeur pour mise à disposition de l’acheteur. Est ce obligatoire ?

    • Bonjour Frédéric,

      Oui le diagnostic technique est obligatoire pour les lots d’un immeuble mis en vente, et à la charge du vendeur !

      Bonne journée

      Etienne

  4. Le vendeur doit donc fournir à l’acheteur avant la vente les 7 diagnostiques relatif aux différents locals et paties commmunes ?
    Je souligne que l’immeuble en question n’est pas soumis à la copropriété et à + de 15 ans.

    • Le cas précis d’un immeuble en indivision, les diagnostics des parties privatives sont obligatoires (sauf s’il y a une vente entre indivis), mais je ne peux pas vous répondre pour les parties communes. Le notaire vous aidera à répondre car la réglementation est assez complexe en France. Dans le cas d’un copro, il doit être fait.

      L’idéal est de voir avec votre notaire, mais pour ma part je n’apporte que peu de valeur aux diagnostics classique (sauf le diag elcetricité). Si vous voulez avoir un vrai avis sur l’état de l’immeuble, l’idéal est de mandater un expert spécialisé qui vous fera un rapport détaillé pour environ 800 euros.

      Dans un environnement de norme de contrainte administrative de plus en plus forte pour les français, le mieux est de faire appel à des expertises non obligatoires car souvent bien plus utiles et précises !

      J’espère avoir répondu à votre question.

      Etienne

  5. Je me posais la question si l’on peut et si il est judicieux et financièrement avantageux de :

    – effectuer un prêt de X Keuros composé du montant de l’achat du bien et d’une enveloppe de travaux potentiellement nécessaire durant la détention du bien

    – utiliser ce montant pour créer du déficit tous en le placant sur un compte rénuméré le temps de l’utiliser lors des besoins de travaux

    • Bonjour Fred,

      Oui il est toujours bon de prévoir une enveloppe travaux au moment du financement en faisant faire des devis. En revanche, cette enveloppe est souvent utilisable pendant 2 ans maximum et donc fermé si non utilisée.

      Autre point, ce montant est souvent débloqué sur présentation de facture pour éviter une utilisation autre (compte rémunéré, achat conso etc…)

      Donc oui pour des travaux à prévoir dans le court terme, non pour de la tréso rémunérée et pour des travaux futurs non budgétés.

  6. Pour répondre à votre question, sur le fait que vous n’apportez peu d’importance au diagnostics classique. Lors d’un CREP, pour les immeubles construit avant 1949, si les mesures relevés sont supérieures à la norme autorisé, des travaux doivent être fait avant relocation sous peine de poursuite potentielle de vos locataires. Le coût des travaux peut s’élever très rapidement du au remplacement de portes, fenètres, …
    Cas que je suis en train de rencontrer et au final si l’on fait la somme de tous les travaux (durant la détention du bien),toiture, électricité, …, le prix d’achat devrait être très sérieursement vu à la baisse pour que l’opération soit rentable, voir inachetable au vu du montant des travaux et des loyers encaissés.

    • Oui c’est vrai, mais s’il y a du plomb sous forme dégradé, c’est à 99% que les appartements sont vétustes et donc plus difficiles à louer. Je pars du principe que tous les appartements d’un immeuble doivent être rénovés. Le plomb se trouve souvent dans les vieilles portes et fenêtres et si la peinture n’est pas écaillée, il suffit de repeindre avec une bonne peinture couvrante.

      Évidemment le prix doit tenir compte de l’état et des travaux à réaliser, et aucun investisseur doit partir sur un projet sans budgeter des travaux de ce type.

      1ère étape : évaluer avec les artisans le coût des travaux
      2ème étape : estimer le prix d’équilibre pour vous
      3ème étape : négocier le prix en partant 15 à 20% en dessous de votre prix
      4ème étape : faire 3 offres maximum et ne pas partir sur le projet si le prix est trop haut

      Aujourd’hui il y a de moins en moins d’investisseurs immobilier, la patience est donc une bonne chose, des immeubles peuvent mettre 2 à 3 ans pour se vendre. Je viens de négocier un immeuble pour un client à 218 000 euros qui était affiché 310 000 euros il y a 2 ans. Le temps travaille toujours dans le bon sens…

  7. Ce sont de très bons conseils. Ça me fait penser à l’immeuble en voisin de chez moi est très mal géré et ça se voit. Pendant longtemps je pensais qu’il s’agissait de locataires négligents, mais c’est vrai qu’avec votre point du vue, ça doit venir du propriétaire…
    L’entretien des locaux communs devrait être effectué régulièrement et les entretiens d’appartement à la demande du locataire (à condition qu’il paie correctement son loyer).
    Merci pour ces conseils.

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