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Rédigé par le 23 Oct 2012

Défiscalisation : Pourquoi faut-il parfois éviter la défisc pour s’enrichir ?

Défiscalisation : Pourquoi faut-il parfois éviter la défisc pour s’enrichir ?

Impossible de passer à côté pour un investisseur immobilier, les annonces de “cadeaux fiscaux” se multiplient sur tous les supports : Journaux, web, prospectus dans la boîte aux lettres, et même des dizaines de spams générés à la suite d’un simple clic sur une publicité en ligne.

Mais tous ses avantages fiscaux ne sont-ils pas des pièges ?

et comment faut-il faire pour éviter de se faire avoir ?

La défiscalisation a eu ses heures de gloire, avec la loi Scellier votée en 2009, révisée en 2011, et très récemment la nouvelle loi Duflot qui n’est ni plus ni moins qu’une pâle copie du dispositif Scellier.

À l’origine, et comme cela se passe depuis des décennies en France, l’état gourmand augmente les impôts pour payer ses charges toujours plus importantes, puis on se rend compte que cela fait fuir les investisseurs, et sans investisseurs, plus d’impôts !

La variable d’ajustement, c’est l’investisseur !

Ainsi, pour réparer le manque de ressources de l’État et relancer l’économie pour la Nème fois, on vote donc des niches fiscales qui permettent temporairement de payer moins d’impôts, mais ne nous y trompons pas, ni l’état, ni les professionnels “profiteurs” ne sont perdants dans l’histoire, la variable d’ajustement, c’est bel et bien l’investisseur, qui parfois réalise une bonne affaire, parfois tombe sur un bien surévalué !

De par mon métier de conseiller en gestion de patrimoine, je connais bien la défiscalisation, ce fût une importante partie de mon chiffre d’affaire au tout début de l’histoire du Scellier fin 2008. Il était encore possible, à ce moment-là, de trouver des programmes et des promoteurs de qualité, pour des prix très proche de ceux du marché de l’ancien. Aujourd’hui, à l’heure du Logement BBC, du HQE et de tous ces labels à moitié fictifs, les prix de l’immobilier neuf ont explosé !

Pourquoi une telle situation ?

Fin 2008, le Robien ne fait plus recette, et la crise des subprimes vient juste d’éclater aux USA. Le résultat est sans appel, chute du moral, chute des achats dans le neuf et des centaines de logements neufs construits ne trouvent plus preneurs. Cette situation est très risquée pour les promoteurs nationaux qui ont l’habitude de ne pas avoir de fonds propres pour faire tourner des programmes en VEFA (Vente en État futur d’Achèvement).

Sauvé par le gouvernement ?

In extrémis, la loi Scellier est votée, et il ne s’agit plus d’un système d’amortissement comme le Robien ou le Borloo, mais bien une réduction d’impôts, ce qui permet même aux investisseurs dans les tranches les plus basses d’investir dans un appartement ou une maison.

Les bonnes affaires des premiers Scellier

Avec un stock important de logements à vendre, la loi Scellier permet à l’immobilier de repartir et très vite, les promoteurs sauvés, les investisseurs se “jettent” sur les anciens Robien pour partir sur leur nouveau Scellier.

Cette période a été très faste, il y a eu d’excellentes affaires en 2009 et début 2010, puisque les prix étaient restés bas, et l’avantage fiscal était alors ÉNORME : 25% de réduction d’impôt sur 9 ans et 37% sur 15 ans, bref, des projets pouvaient se retrouver en autofinancement.

L’objectif ne doit donc pas être la défiscalisation, mais bien l’enrichissement en priorité. Pour moi la défiscalisation est un non-sens, le plus sûr moyen de défiscaliser, c’est bien de ne plus aller travailler, comme je l’ai indiqué avec provocation dans mon dernier article comment défiscaliser sans risque !

Du bon sens et de la cohérence

Quel intérêt de défiscaliser avec une réduction d’impôt de 20%, si le bien est survalorisé de 30% par rapport au marché local. Il est donc important de se méfier des niches fiscales qui attirent bien entendu les professionnels peu scrupuleux comme des aimants !

Comment savoir si un bien est intéressant ou non ?

Pour cela, la démarche est très simple. On regarde le bien en enlevant tous les avantages fiscaux et autres avantages mis en avant par les professionnels. Prenons l’exemple d’un bien immobilier :

  • Est-il au prix du marché ?
  • Est-il bien placé ?
  • Les prestations sont-elles de bonne qualité ?
  • Si je le revends immédiatement, peut-il être vendu ?
  • Y a t’il plus de 80% d’investisseurs dans l’immeuble ?
  • Le promoteur ou constructeur est-il sérieux ?
  • Le rendement locatif (hors avantage) est-il bon ?
  • Ai-je pour objectif de le garder plus de 15 ans ?

Si la réponse est OUI pour toutes ses questions, il y a peu de chances de se tromper sur l’investissement à réaliser, et à ce moment là, l’avantage sera une cerise sur le gâteau. Il ne faut donc pas regarder l’avantage fiscal comme une raison d’acheter, mais plus comme un bonus lorsque vous avez trouvé un bon investissement.

D’une manière générale, dans l’immobilier, il est préférable d’acheter dans l’ancien et de payer des impôts, plutôt que de défiscaliser sans être certain de faire une bonne affaire. Dans l’immobilier neuf, il est également possible de faire de belles affaires, mais pour cela il faudra plutôt se diriger vers les constructeurs de maisons individuelles, car leur cible n’est pas les investisseurs, et donc leurs prix restent très cohérents.

Autre possibilité, faire construire un immeuble neuf, en SCI à l’IS, sans aucun dispositif particulier, mais ma solution préférée reste bien entendu l’investissement dans des immeubles de rapport anciens rénovés.

Voici ma vision très personnelle de la défiscalisation ! Je rappelle ici que la pire décision qu’on puisse prendre, c’est celle de l’indécision, à de rares exceptions près, un bien immobilier, même surpayé, constituera une rente à vie à un moment donné.

Bon projet à tous

Etienne

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immeuble de rapport formation

7 Commentaires pour "Défiscalisation : Pourquoi faut-il parfois éviter la défisc pour s’enrichir ?"

  1. A l’époque où j’ai acheter mon premier bien, c’était l’heure faste du Robien. J’avais des amis qui me disait, mais si c’est bien, tu ne pairas pas d’impôts pendant 9 ans. Je les avais envoyer ballader en leur argumentant que les robien neufs étaient un peu trop cher à mon gout.
    Résultat des courses, j’ai acheté un bien dans l’ancien qui s’autofinance (impôts compris) et cerise sur le gateau, il me reste 100€/mois de Cash Flow supplémentaire, alors qu’un ami pour son Robien devait débourser en sus 150€/ mois le financer.
    Je suis d’accord avec toi, acheter un bien immobilier dans l’unique but de défiscaliser est une hérésie.

  2. Tout est dit et bien dit !
    Quelques précisions: le Robien, sous sa version simple ou “recentrée”, est mort de sa belle mort programmée légalement comme les autres lois de D. Si ce n’est qu’au lieu de repartir sur un statut simple du bailleur avec amortissement du bien et déductions des frais comme en Allemagne ou ailleurs, nos amis de BERCY se sont crus malins à la demande de leur ministre, de repartir sur un nouveau fil à couper le beurre, en réduction d’IR cette fois, avec les effets pervers que l’on sait, corrigés en amateur au fil de l’eau.

    Je n’opposerai pas neuf/ancien, il faut lire la loi, on peut défiscaliser dans l’ancien en rénovation, pas qu’en neuf !!
    Enfin, je suis opposé à l’idée de loger un bien neuf en sci à l’IS, sauf obsolescence programmée dudit bien: car quid de la sortie fiscale si l’on doit revendre????

  3. Merci Etienne, de ces quelques règles de bon sens à avoir à l’esprit.
    Question qui m’a semblé très pertinente:
    Y a t’il plus de 80% d’investisseurs dans l’immeuble?
    Celle là, je n’y avais pas pensé!

    Suite à ma participation au séminaire de Cédric “L’Investisseur Immobilier Malin” le WE dernier, j’ai acquis de nouvelles connaissances et je vais bientôt revenir vers toi pour te poser des questions sur les SCI à L’IS!

    A bientôt donc.
    Bien amicalement.
    Maxime

  4. Bonjour Etienne,

    comme tu le dis, la défiscalisation doit être la cerise sur le gâteau. Beaucoup de promoteurs vendent la défisc au lieu de vendre un bien immobilier.
    L’investisseur ne doit pas se tromper, on investit pour gagner de l’argent, pas pour une hypothétique déduction d’impôt.

    Julien

  5. Merci pour cet article qui a d’un coup beaucoup de sens!
    Il y a tellement de questions sans réponses en ce qui concerne la défiscalisation qu’on s’y perd parfois. C’est un excellent billet

  6. Merci pour cet article intéressant.

    Mais n’oublions pas que l’immobilier neuf est important dans les villes denses! Il nous faut tous un toit :) Mais les prix surévalués en font un investissement qui est plutôt réservé à des investisseurs payant beaucoup d’impôts. L’intérêt est limité pour un investisseur lambda, surtout que maintenant l’effort d’épargne est inévitable, sauf si très gros apport bien sur.

  7. Bonsoir,

    je suis tombé sur votre article et je souhaitais vous faire part de mon admiration quant à la qualité de celui-ci.

    Tout est clair et bien expliqué même pour les non-initiés.

    Je sens que je vais bookmarquer et tweeter cet article !

    Personnellement, mon approche s’apparente à la vôtre si ce n’est que je m’appuie sur mon réseaux d’amis travaillant dans la defisc pour me conseiller sur un projet.

    Bonne continuation et encore bravo.

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