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Rédigé par le 16 Mai 2014

La rénovation et la déco, pierres angulaires de votre stratégie locative

La rénovation et la déco, pierres angulaires de votre stratégie locative

Chaque année, des milliers de logements restent désespérément vides en France, principalement dans les villes où la demande locative est la moins forte. Cette situation est une source d’inquiétude importante lorsqu’on est propriétaire d’un locatif. Des annonces répétées, des baisses de prix successives ou des stratégies hasardeuses ne donnent aucun résultat. Le locataire ne signe pas ou pire, ne se donne même pas la peine de visiter votre bien.

Pourtant un élément essentiel d’un projet locatif réussit est trop souvent oublié par les propriétaires-bailleurs : c’est sur la qualité de vie que va promettre l’intérieur de votre bien qu’il va falloir mettre l’accent, à grand renfort de rénovation et d’une décoration bien pensée.

C’est ce que je vais développer dans cet article, pour vous garantir une demande importante et de qualité, même avec un bien qui pourrait avoir une situation géographique moins stratégique.

POURQUOI FAUT-IL BIEN RÉNOVER ET DÉCORER ?

Une des raisons fondamentales pour lesquelles il faut rénover est très simple à comprendre. Il s’agit pour vous de créer l’envie, le besoin, chez votre futur locataire. De faire en sorte qu’il jette son dévolu sur votre bien car il offrira un excellent rapport qualité/prix.

Les critères des locataires ont évolué

Les émissions de télé sur la déco se sont multipliées, et avec eux les critères de sélection des locataires. Parmi les bailleurs, les plus vieux peinent à comprendre et à suivre cette évolution vers plus de qualité, et les plus jeunes sont plus ou moins contraints par manque de moyens et par soucis de rentabilité d’occulter ce poste de dépenses. Mais attention au risque de se retrouver avec un logement vide trop longtemps. Un bien vide n’est jamais rentable et s’abime, sans parler du coût des annonces, du stress occasionné…

Votre logement doit sortir du lot, être irrésistible

Pour être irrésistible, votre logement doit clairement être attractif, sortir du lot. Si vous ne pouvez rien changer à sa situation géographique, à son emplacement, à sa forme, à son exposition ou à sa surface, vous pouvez, vous devez même, agir pour transformer votre logement « classique » ou « commun » en un endroit charmant, moderne, stylé, attachant, valorisant pour son futur locataire juste en procédant à une rénovation réussie.

Rénovez pour louer plus vite

Si votre bien sort du lot, votre logement sera visité et très probablement loué en priorité. Vous anéantirez toute concurrence. Donc même avec un ratio important, en rénovant et en maintenant votre bien en excellent état, vous optimiserez vos chances d’avoir un locataire, et vous aurez même peut-être le loisir de le choisir.

Rénovez pour louer plus cher

Oui, un logement rénové se loue plus cher ! Attention toutefois à ne pas vous montrer trop euphorique ni trop exigent. Il faut veiller à conserver une bonne attractivité afin que les locataires se battent pour vous donner leur dossier. Si vous le positionnez trop cher, vous risquez de réduire l’attractivité de votre logement et surtout la durée de location.

Rénovez pour louer plus longtemps

Oui, un locataire satisfait reste généralement plus longtemps. C’est donc un meilleur rendement au final, moins de changement et donc d’honoraires de gestion locative, et surtout moins de stress pour vous.

Rénovez pour attirer les meilleurs locataires

Bizarrement, la qualité des logements a un impact sur la qualité des demandeurs de logement. Les beaux logements avec un meilleur rapport qualité / prix seront fatalement sélectionnés par des locataires exigeants. On peut donc attendre d’eux un comportement et une régularité de paiement exemplaires. Résultat, plus de tranquillité, BEAUCOUP de tranquillité… J’ai pu le vérifier à maintes reprises.

LA MÉTHODE ESCALES : CE QUE RECHERCHENT LES LOCATAIRES

La méthode ESCALES est un moyen simple qui permet de se rappeler quels sont les critères à ne pas négliger dans un logement ou un immeuble que l’on veut acquérir dans le but de le louer. Cette méthode permet de garder à l’esprit les caractéristiques auquelles seront sensibles les locataires, de manière consciente ou inconsciente. Si certains paramètres font défaut, il faudra prévoir d’y remédier. Pour la déco, par exemple, j’ai pu remarquer que rares étaient les investisseurs qui pensaient à ajouter une touche de couleur ou quelques accessoires… c’est dommage !

  • ÉTAT GÉNÉRAL (Sols, murs, sanitaires, éclairage, électricité, couverture, équipements)
  • SÉCURITÉ (porte d’entrée, serrure, alarme incendie, disjoncteurs différentiels, mise à la terre…)
  • CONFORT (confort thermique, confort acoustique… )
  • AMÉNAGEMENT & ÉQUIPEMENTS (Cuisine, fours, VMC, emplacement lave-linge et lave-vaisselle…)
  • LOOK & MODERNITÉ (éclairage, sols, cuisine, salle de bain, salon, décoration…)
  • ESPACES (intérieur, extérieur, vis à vis, jardin, accès, surface, lumière, balcon, terrasse…)
  • SOLIDITÉ (Murs, toiture, équipements, meubles…)

Cette méthode peut se décliner en forme de Check-list pour ne rien oublier lors de la visite d’un immeuble.

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LES 3 CRITÈRES LES PLUS IMPORTANTS POUR UNE RÉNOVATION RÉUSSIE ?

Il existe donc un nombre important de paramètres qui peuvent influencer un locataire dans son choix de logement, mais il existe 3 critères essentiels qui font très souvent la différence :

  • CUISINE

La cuisine doit-être fonctionnelle, avec un plan de travail suffisamment large, un nombre de prises suffisant, de la clarté, et surtout elle doit-être contemporaine. Privilégiez une cuisine ouverte sur le salon.

  • SALON

Le salon doit-être agréable, lumineux, suffisamment spacieux pour accueillir le mobilier de base, décoré avec une touche de couleur (rare dans les locatifs) et n’hésitez pas à ajouter des accessoires comme des tableaux IKEA, des pierres de parements ou des beaux lustres.

  • SALLE DE BAIN

La salle de bain doit-être propre, fonctionnelle, moderne, avoir un bon éclairage et un sol parfait (on s’y retrouve souvent pieds nus et on ressent donc toutes les imperfections).

Ces 3 vérifications doivent donc devenir systématiques pour obtenir un logement désirable, et nous ne faisons aucun projet sans revoir ces 3 éléments juste après l’achat d’un immeuble.

FAUT-IL FAIRE APPEL À DES PROFESSIONNELS ?

ARTISANS – Si vous êtes bricoleur, vous pouvez faire ces travaux vous-même, mais attention à la qualité du rendu, le résultat doit-être au goût du jour et très bien fini. Combien de fois les agents immobiliers me disent : « Etienne, il n’y a rien à faire dans ces appartements, c’est nickel ! » ! Résultat, c’est souvent 10 à 15 000 euros de travaux pour la réno et la déco. Donc, n’hésitez pas à faire faire les travaux, quitte à vous réserver la peinture ou la déco, Vous irez plus vite, et donc vous aurez des loyers plus rapidement.

DÉCORATEURS D’INTERIEUR – Dans beaucoup de cas, il peut être intéressant de faire appel à une décoratrice d’intérieur. Métier en pleine expansion, les décorateurs d’intérieur ne réservent plus leur prestation aux commerçants, restaurateurs ou riches particuliers. Par exemple dans certains cas,une idée simple, comme l’utilisation de carreaux de ciments peut changer votre intérieur et ajouter la touche professionnelle qui fera la différence si vous visez une clientèle de locataires haut de gamme.

Autre avantage, certains d’entre eux ont une expérience de maitre d’oeuvre et travaillent donc en partenariat avec plusieurs artisans. Qu’ils soient rémunérés par les artisans ou bien par les clients, l’avantage est qu’ils connaissent bien les prix des prestations et vous font bénéficier de leurs conseils et de leur expérience. N’hésitez pas à faire appel à eux ! Le résultat n’en sera que meilleur.

UN EXEMPLE DE PROJET EN IMAGE

Voici l’appartement d’un de mes clients avant et après rénovation. Je vous laisse juge du gain d’intérêt pour un locataire, (et par conséquence pour vous, propriétaire) qui va succomber au charme d’un logement agréable, moderne, sympa, fonctionnel…auquel il sera fier de s’identifier.

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Ceci n’est qu’un exemple parmi d’autre, mais nous oublions trop souvent de mettre de la couleur et sans couleur, il est difficile de se démarquer des autres annonces sur internet. Osez la déco et les couleurs.

DÉCO MODE D’EMPLOI

Dans un prochain article, Cathy, ma chère et tendre, qui a réalisé des dizaines de projets de déco pour mes clients et pour nous-même, vous donnera quelques astuces simples pour vous initier au home-staging et vous aider à décorer votre locatif par vous-même.

CONCLUSION

La méthode pour sécuriser une stratégie d’investissement locatif est donc simple sur le papier. Pourtant, elle n’est que trop rarement appliquée. Je visite des dizaines d’immeubles chaque mois et pourtant, il m’arrive rarement de tomber sur un immeuble bien rénové et bien décoré.

Les critères de sélection des locataires sont d’autant plus nombreux que les émissions de télé sur la déco se sont développées. En tant que propriétaire bailleur, vous avez 2 solutions :

– Ne pas faire les travaux et courir après les locataires, en acceptant de réduire vos loyers, changer de locataire plus souvent et ne pas pouvoir choisir vos locataires.

OU

– Faire un effort pour proposer les prestations attendues et inverser le rapport de force avec les locataires, ce qui vous permettra de sélectionner le candidat idéal, tout en affichant un prix légèrement supérieur au marché.

J’ai testé les 2 et mon choix est fait. Reste à trouver les bons artisans qui se chargeront de transformer votre logement classique en un « irrésistible petit chez soi » pour vos futurs clients locataires… car il s’agit bien là de clients que vous devez satisfaire !

La reproduction, intégrale ou partielle de cet article, est autorisée dès lors que la mention "independancefinanciere.fr tous droits réservés" est ajouté, accompagné d'un lien vers cette page.


immeuble de rapport formation

5 Commentaires pour "La rénovation et la déco, pierres angulaires de votre stratégie locative"

  1. Bonjour Etienne,

    Comme toujours un excellent article ! La décoration est devenu incontournable, c’est elle qui déclenche l’effet « coup de cœur » pourtant comme tu le mentionne personne ne le fait (ou très très peu).

    J’ai également eu plusieurs fois des agents immobiliers qui m’ont dit : Ici, c’est un appartement « propre » il y a rien à refaire.

    Je rajoute à ton article que la déco fonctionne dans toutes les façons de louer un bien. Location saisonnière, meublé, à vide et même la colocation !

    Vivement l’article de Cathy :).

    Amicalement.

    Paul

  2. Bonjour Étienne

    Article très intéressant et tu a touché du doigt ce que beaucoup d’entre nous occultent à tord ou à raison. Vivement la suite avec l’article sur le home staging de Cathy.
    Inno

  3. Merci pour cet article. Je suis d’accord à 100% avec tous les points que tu as mentionné . Rénover pour louer plus vite, plus cher, plus longtemps, pour attirer les meilleurs locataires.
    Ce sont vraiment des points importants à prendre en compte et le résultat de la rénovation est très souvent au rendez-vous !

  4. Bonjour
    Très bon article.

    Tu a entièrement raison la rénovation bien pensé et dans la modernité et certe un peu plus chers que de la rénovation classique.
    Mais on si retrouve forcément !
    Car les locataires vont vouloir rester le plus longtemps possible vu que votre bien sortira du lot des autre biens en location.

    Pour moi tu a entièrement raison il faut privilégier absolument: cuisine et sdb

    Je rajouterai aussi qu il faut pouvoir créer des grands espace à vivre en cassant des cloisons inutile.
    Et surtout apporter de nouvel source de lumière pour que l appartement soit le plus lumineux possible.

    C’est est ce que j’ai fait dans chaque appartement que j’ai rénové.

    C’est est aussi le plan que je vais suivre dans mon nouvel immeuble que je suis en train de rénover.

    Et sa marche, le bien ce loue desuite et de plus on a le choix des locataires.

    Car un appartement propre va attirer des gens dans l ensemble respectueux !

  5. Bonjour, un blog super!
    Sur le sujet réno, quel part des revenus locatifs consacrez-vous à la réno ?
    Je pense d’une part à la réno entre 2 locataires mais aussi à l’entretien de l’immeuble (toiture, ravalement,ballons d’eau chaude, chauffage, dégâts divers (cage d’escaliers,etc)…).

    J’ai pu faire les calculs sur un petit immeuble 2 appart+2commerces) via des archives sur 60 ans : quand on ne bricole pas soi-même,et en tenant compte des divers frais de justice et des impayés (3 fois sur 60 ans, mais à chaque fois plusieurs années de perdues), c’est une opération que je qualifierais de blanche, à savoir que les loyers n’ont fait que suffire à conserver le patrimoine.
    On parle souvent de rendement mais il ne tient pas compte de tous ces travaux. Et aujourd’hui viennent se greffer les mises aux normes énergétiques.
    Il faut être jeune pour se lancer la-dedans…

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