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Rédigé par le 18 Mai 2011

Les 10 raisons pour lesquelles l’investissement immobilier fait peur …

Les 10 raisons pour lesquelles l’investissement immobilier fait peur …

… et comment se rassurer sur ces points là !

Beaucoup de futurs investisseurs se posent des questions sur l’investissement immobilier en général, et  voici les principales raisons (au nombre de 10 dans cet article) qui empêchent la majorité d’entre eux de faire le pas, de franchir le cap, de se lancer dans l’aventure de l’immobilier locatif !

Ces arguments, que vous avez peut-être déjà entendu,  sont très souvent des peurs injustifiées ou des croyances populaires. Pour ceux qui souhaitent avancer et se lancer tout de même dans cette aventure passionnante, ces arguments sont passés en revue pour rétablir quelques vérités !

N’hésitez pas à parler certains de vos proches qui sont devenus investisseurs dans l’immobilier , c’est probablement la meilleure façon de vous rassurer sur certains de ces points …

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“Investir dans l’immobilier c’est risqué” – En effet, tout investissement comporte des risques, des sommes importantes sont en jeux, en effet, mais il faut bien garder en tête que d’investir dans l’immobilier est  beaucoup moins coûteux et surtout moins risqué que de placer son capital dans sa résidence principale. En effet, beaucoup se font “plaisir” avec des équipements coûteux chez eux (Piscine, extensions, travaux, décoration…) alors que ces investissements qui n’en sont pas, ne génèrent aucun revenu; un investissement immobilier classique, acheté à crédit sur 20 ans et une rentabilité moyenne de 5% ne coûte que  25 à 30% de son prix à un propriétaire au final , en comptant les intérêt d’emprunt et les impôts ! c’est donc financièrement une belle opportunité, qui génère des revenus locatifs pérennes.

“L’immobilier risque de baisser” – C’est vrai, mais on ne lance pas l’immobilier, sauf exception, pour faire de la spéculation, mais bien pour garantir une source de revenus alternative aux revenus du travail. En agissant ainsi, au final, le bien est totalement remboursé par les loyers et devient un actif productif !

“Investir dans l’immobilier ce n’est pas pour toutes les bourses” – Pour faire un projet immobilier, il faut être solvable, mais la grande majorité des ménages le sont, et peuvent emprunter la totalité des sommes pour investir. Plus l’investisseur trouvera une bonne affaire (rendement élevé), moins la banque posera de difficulté à réaliser l’opération, car dans ce cas, les revenus locatifs sont bien entendu pris en compte.

“La gestion locative est fastidieuse” – Le mythe du locataire qui appelle au milieu de la nuit pour changer une ampoule est toujours présent dans les esprits ! S’occuper de la gestion locative par soit même, peut en effet prendre du temps c’est vrai, et c’est mon cas par exemple ! mais il fait toute raison garder, les locataires n’appellent pas très souvent et ils le font très souvent quand ils ne peuvent pas faire autrement. L’autre solution est de donner les biens en gestion à une agence spécialisée, c’est un peu plus cher, 10% des loyers, mais c’est un bon moyen de ne pas entendre parler de ces petits tracas.

“Les locataires dégradent tout”C’est bien connu, impossible de faire confiance à un locataire, ils dégradent les biens, c’est ce que pensent les sceptiques, et ils ont parfois raison, il ne faut pas le nier, mais c’est plutôt rare, cela dépend plus de l’état initial du logement, des relations avec le propriétaire, de la réactivité de ce dernier  d’autres problèmes, etc…  Il faut savoir que tous les assureurs couvrent ce risque de dégradation à hauteur de 8000 euros environ pour une somme modique de l’ordre de 2% des loyers !

“Les locataires ne payent pas toujours” – C’est vrai, ça arrive également, bien entendu, un oublie, un petit problème passager, ou tout simplement de la mauvaise foi, c’est LE PROBLÈME LE PLUS DIFFICILE A GÉRER ! Très souvent, les impayés ne sont pris à temps, le propriétaire laisse trainer pendant des mois, mais la seule position à adopter dans ce cas est LA FERMETÉ !

Première règle : Prendre une assurance loyers impayés DANS TOUT LES CAS !

Deuxième règle : ne pas hésiter à aller voir le locataire, discuter, trouver un terrain d’entente (les problèmes se règlent très souvent en discutant), mais sans oublier de lancer une procédure dans le même temps (lettre simple, lettre avec AR, huissier, etc…) qui pourra être arrêter par la suite.

Plus vous serez ferme, plus vos locataires vous respecteront et paieront leurs loyers.

Note : il ne s’agit pas ici d’être gentil ou compréhensif, c’est tout simplement du vol !

“Il faut être professionnel de l’immobilier”Il est bien évident que l’assistance d’un professionnel de l’immobilier sera un atout pour vous si vous ne connaissez pas l’immobilier et que vous voulez être certain de faire une bonne affaire, mais entre nous, tout le monde peut se lancer dans des recherches et acheter un bien via son notaire préféré. ATTENTION : la valorisation de certains biens comme les immeubles, les locaux commerciaux ou les bureaux est très spécifique et l’assistance d’un professionnel reconnu autre que l’agent immobilier du vendeur pourra vous éviter des surprises désagréables.

“Les frais sont énormes”Refaire une toiture, changer des fenêtres, refaire les sols, payer les taxes et impôts divers, c’est vrai, l’immobilier peux coûter cher, il suffit tout simplement de bien se renseigner et d’anticiper touts ces frais et également prévoir une trésorerie “SPÉCIALE TRAVAUX” pour les gros frais, mais au final, c’est généralement une très bonne affaire.

“Il est plus avantageux d’investir dans des placements financiers”Placer ses économies dans un placement type PEA, Assurance-vie, Livret A, compte titre ou PEL peu sembler plus sûr ! L’argent est plus disponible, c’est vrai et c’est un peu le problème justement, la tentation est forte d’utiliser son PEL pour des travaux… et l’épargne disparait !

“L’immobilier c’est moins liquide” – C’est vrai, c’est bien là son avantage, il génère des revenus importants à vie et c’est donc une excellente rente pour préparer sa retraite. Passé un certain âge, il faut l’admettre, il cependant plus intéressant de vendre ses biens immobiliers pour revenir sur des placements plus souples comme l’assurance vie, ou tout simplement faire gérer son immobilier par ses proches via une SCI ou SCP.

Je terminerai sur ce point pour répondre à ceux qui s’intéressent à l’immobilier :

L’immobilier sous toutes ses formes (SCPI, habitation, locaux professionnels…) est le seul placement qui vous permette, passé la période d’investissement initiale, de toucher des revenus récurrents à vie et qui suivent l’évolution de l’inflation !

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6 Commentaires pour "Les 10 raisons pour lesquelles l’investissement immobilier fait peur …"

  1. Bonjour.

    A mon agréable surprise, vous les avez citées à la fin : les SCPI. Il y a deux ans, on m’a incité à ouvrir un PEL. Je compte justement l’utiliser pour enrichir mon petit portefeuille de SCPI. Il eût été intéressant de développer vos allusions aux assurances (contre la dégradation, et contre les impayés). De quel pourcentage diminuent-elles le rendement ? Pendant combien de temps protègent-elles le bailleur ? Mais je crois que je persisterai à préférer les SCPI fondées sur les murs de magasins.

    Avec mes respectueuses salutations.

  2. Bonjour Didier, en effet, les scpi sont plutôt intéressantes, en particulier les murs de magasin et les bureaux, mais il faut garder en tête que les frais d’entrée sont élèves (environ 10%) et que la revalorisation est plus lente car revalorisation comptable ! L’immobilier en direct est donc plus rentable !

    Autre point important, la liquidité : en période de crise, et si les taux remontent, les parts de scpi sont plus difficiles a revendre, et ceci peut prendre plusieurs mois, attention donc, il vaut mieux investir comme une rente a vie en complément de revenus.

    Pour ce qui est des assurances impayés et dégradation, le tout est a environ 2.5% des loyers, déductibles des revenus fonciers bien sur, donc la baisse de rentabilité est minime ! Voir le site http://www.grl.fr pour plus d’info…

  3. Je pense que la façon avec laquelle on financera le projet immobilier fera toute la différence!
    Par exemple pour moi, le meilleur moyen d’investir son argent (lorsqu’on est connaisseur) est la bourse et l’entreprise (démarrer une nouvelle activité). MAIS, mon banquier ne me preterait jamais 100 000 € pour aller l’investir en bourse! de même pour financer une entreprise il faut avoir une hypothèque et encore convaincre le banquier par son business plan … tandis que pour financer l’aquisition d’un bien immobilier, ça va beaucoup plus simplement (car le bien est auto-garantit, auto-hypothéquable).
    C’est précisemment la raison pour laquelle je trouve l’investissement immobilier locatif une très bonne opportunité, à faire au moins une fois avec UN bien (puis aller faire autre chose en parallèle).
    Je suis aussi d’accord avec les autres points que vous avez soulevé!

  4. Les frais de 10% à l’achat des SCPI ne sont que très légèrement supérieur au 8% de frais notariés à l’achat d’un bien en direct.

    Donc je ne pense pas que ce soit un excellent arguments.

    Par contre la possibilité de n’acheter que quelques parts rends les SCPI extrêmement intéressante.

    • C’est exact, les frais d’entrée des SCPI peuvent en effet correspondre aux frais de notaire !

      C’est précisément la raison pour laquelle les investisseurs en parts de SCPI doivent intégrer ce paramètre et donc considérer l’investissement SCPI sur le long terme uniquement.

      Une différente importante entre les SCPI et l’immobilier en direct, c’est la revalorisation des parts. Pour les SCPI, c’est une revalorisation comptable qui ne dépasse en général pas l’inflation (2%) alors que l’immobilier en direct se revalorise plus vite. Dans ces conditions, il faut au minimum 5 ans pour absorber ses frais, contre 2 ans dans l’immobilier en direct.

      Malgré la facilité de souscription, les SCPI restent de l’immobilier qui se retrouvera UNIQUEMENT sur le marché des investisseurs…
      … pas d’achat coup de cœur dans ce cas !
      …seul les rendements comptent !
      … et si les taux remontent, le prix des parts risque de suivre le chemin inverse,

      ATTENTION DONC !

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