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Rédigé par le 19 Déc 2013

Pourquoi faut-il concentrer ses efforts sur l’immobilier pour devenir rentier ?

Pourquoi faut-il concentrer ses efforts sur l’immobilier pour devenir rentier ?

Je me permets de vous poser une question très simple, mais importante : pourquoi faut-il investir dans l’immobilier ? Comprendre les multiples réponses à cette question va vous aider à faire les bons choix tout au long de votre vie d’investisseur.

L’immobilier est un actif solide, tangible, réel, qui génère de vrais revenus, et reste à mon sens un des deux seuls moyens de gagner une vraie indépendance financière.

Que recherche un investisseur quand il choisit l’immobilier ?

La liberté :

C’est la raison principale qui motive les investisseurs. En résumé, vous faites un emprunt, vous payez pendant 10, 15 ou 20 ans, une fraction des charges de votre immeuble, et après cette période d’épargne forcée, vous obtenez un cash-flow positif et donc la liberté de ne plus aller travailler si vous le souhaitez. Tout dépend évidemment du nombre de biens que vous possédez et des revenus qu’ils génèrent.

Le contrôle de leurs finances :

Quand vous placez votre épargne en banque, vous devez faire confiance à un système qui est le plus souvent opaque, et en réalité, vous ne contrôlez rien, pas plus que votre banquier ou votre assureur. L’argent circule de compte en compte et le solde des vos comptes bancaires ne matérialisent qu’une dette de la banque envers vous…

Un compte en banque n’est qu’un bout de papier sans réelle valeur

Avec l’immobilier, vous avez des revenus réels, des locataires réels, un actif bien réel et vous avez le contrôle total de vos biens. Hormis la fiscalité, vos revenus seront toujours là, même si la valeur de votre bien peut baisser.

Une alternative à l’épargne financière :

Certains investisseurs admettent que l’immobilier n’est rien de plus qu’une part de leur portefeuille d’investissement global.

Attention à la fausse diversification

Comme les conseillers financiers sont en général formés à proposer de la fausse diversification, c’est à dire une diversification à l’intérieur d’une même classe d’actifs, nous voyons souvent des portefeuilles déséquilibrés. Par exemple, si un client souhaite diversifier son patrimoine, on va souvent lui dire que sa résidence principale vaut 200 000 euros et donc il faut 200 000 euros de produits financiers, et pour limiter le risque il accepte de mettre dans cette épargne financière, 20% en SCPI (pierre papier), 50% en fonds en euros et 30% en actions réparties en 3 ou 4 zones géographiques ou secteurs d’activité.

Ceci est une aberration et voici quelques raisons évidentes :

  • La résidence principale n’est pas un investissement (voir l’article sur la résidence principale), elle ne doit pas intervenir
  • Les SCPI ne fonctionnent pas comme l’immobilier, il s’agit de papier qui peut perdre de la valeur en fonction de l’offre et la demande
  • Les fonds en euros ne sont que des dettes, et donc des passifs, rien de bien solide ou réel.
  • Les actions sont volatiles et maintenant globalisées. Si la bourse chute, tout les secteurs et zones chutent.

Autre argument très important, l’épargne financière se laisse manger par l’inflation et la fiscalité. Le rendement net réel (corrigé de l’inflation et de la fiscalité) est très souvent négatif.

Voici un exemple de diversification réussi :

  • Immeuble de rapport en direct (50%)
  • Immobilier commercial ou de bureau
  • Parts de SCI ou SCS de commerce (pas de SCPI)
  • Actions non cotées
  • Actions & fonds commun de placement
  • Forêts & terrain
  • Cash en liquide
  • Or et argent physique
  • Quelques comptes bancaires (mais pas trop).
  • Autres actifs réels et tangibles


Pourquoi privilégier l’immobilier alors ?

Après plusieurs années d’investissement immobilier, j’ai réalisé qu’en plus de générer du cash-flow, de suivre la courbe de l’inflation, l’immobilier permet d’agir avec un effet de levier très important grâce au crédit. D’autre part l’immobilier nous laisse libres de prendre toutes les options au fil du temps. Plus vous possédez d’immobilier, plus les portes s’ouvrent en terme de financement.

L’immobilier nous donne la liberté financière, mais il nous donne en réalité bien plus ! Un patrimoine immobilier nous laisse des options pour réaliser des projets bien plus grands que le simple fait de ne plus travailler, il nous permet de réaliser nos rêves les plus fous !

J’ai un raisonnement de scientifique, du fait de mon parcours et voici ce que je me suis posé comme question il y a quelques années avant de devenir investisseur et professionnel de l’immobilier :

Autour de moi, quelles sont les personnes qui ont réussi à atteindre l’indépendance financière (rentier) ?

  • Parmi ces personnes, combien ont réussit grâce à la Bourse ? Quasi personne !
  • Combien on réussit grâce à l’épargne financière ? Personne !
  • Combien on réussit grâce à une création entreprise ? Quelques-uns seulement, les plus motivés !
  • Combien on réussit grâce à l’immobilier ?  Beaucoup d’entre nous
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immeuble de rapport formation

33 Commentaires pour "Pourquoi faut-il concentrer ses efforts sur l’immobilier pour devenir rentier ?"

  1. Article très intéressant et il est vrai que l’immobilier est l’un des seuls leviers qui permet d’atteindre cette indépendance. Il y a cependant une petite chose avec laquelle je ne suis pas tout à fait d’accord dans cet article : « et après cette période d’épargne forcée, vous obtenez un cash-flow positif ». Le cash-flow positif peut exister dès le premier mois en obtenant un revenu supérieur à l’ensemble des charges !

    • Oui bien sûr, mais même avec un cash flow très positif et des rendements supérieur à 10%, il y a des frais à payer (fiscalité, travaux, etc…). Il n’y a pas que les mensualités à payer, il faut compter les « à côté », et dans les faits, les investisseurs mettent toujours un peu de leur poche. Les investissements à 15% de rendement brut ne sont pas la majorité, c’est pourquoi il est important de TOUJOURS parler vrai…

      Un investissement dans lequel on investi pas 1 euro ne s’appelle pas un investissement, ça s’appelle un mirage ! Seuls les meilleurs investisseurs y parviennent. En France, le rendement moyen de l’immobilier d’habitation tourne autour de 5 à 6%. Nous arrivons à atteindre 7 à 9% sur de beaux projet, et sur des projets atypiques, il arrive de dépasser les 10% avec des travaux. Sur le papier, 10% suffisent à s’autofinancer, mais pour cela il faut créer une SCI à l’IR avec une holding de participation à l’IS et optimiser. En direct, même à 10%, il arrive toujours un moment ou il y a quelque-chose à payer : des travaux, un ballon, une vacance, des impôts… même si je le reconnais, c’est très peu en proportion. ça c’est donc la réalité !

  2. Bonjour,

    cautionner un constat empirique par une formation scientifique me parait un peu too much…

    Vous passez sous silence les compétences nécessaires pour être un bon gestionnaire de son patrimoine, la sensibilité d’un bien locatif à la valeur du marché immobilier.

    Vendre haut ou bas une résidence principale n’est pas gênant si on en rachète une rapidement dans le même niveau de marché.

    Le risque d’acheter un locatif haut pour le revendre bas mérite de maitriser la notion de cash flow, que vous ignorez totalement dans votre article.

    Je sais que vous avez les connaissances pour préciser ces éléments, dommage donc que votre article soit si racoleur grâce à de grosses zones d’ombres.

    Cordialement.

    • Bonjour,

      Je ne comprend pas très bien vos remarques. Avoir une analyse empirique est le propre d’un scientifique, NON ?

      Oui, effectivement il faut des compétences pour bien gérer son patrimoine, et c’est pourquoi je partage mes connaissances en la matière.

      Vendre haut ou bas une résidence principale n’est pas gênant si on en rachète une rapidement dans le même niveau de marché

      Je ne suis pas d’accord avec ceci, pour moi acheter une RP trop cher a plusieurs conséquences importantes :

      – Perte au moment de la revente
      – Blocage des flux migratoires (si on arrive pas à vendre on ne part pas)
      – Perte des apports (si on a acheté 450K et que ça vaut 350K, en vendant certain perdent leur apport)
      – Comment se projeter sur une nouvelle RP si on perd beaucoup sur la première ?

      Donc en théorie, vous avez raison, en pratique, beaucoup de gens ne vendent pas en dessous d’un certain prix, surtout si ça fait moins de 7 ans qu’ils sont propriétaires (capital peu remboursé).

      Le risque d’acheter un locatif haut pour le revendre bas mérite de maitriser la notion de cash flow, que vous ignorez totalement dans votre article.

      C’est vrai, je l’admet, je développerai cette notion dans un autre article.

      Pour le reste, n’hésitez pas à me proposer des articles que je publierai avec plaisir sur ce blog ! ce serait d’autant plus constructif !

    • Le cas de la RP est toujours complexe car ce n’est pas qu’un investissement. La RP répond avant tout au besoin de se loger.
      Si on la considère uniquement sur le plan investissement il ne faut pas seulement faire le calcul sur la plus (ou moins) value mais il faut également intégrer la différence entre les mensualités payées (augmentées des taxes foncières) et des loyers que l’on aurait payé pour avoir un logement équivalent.

      Si vous vendez 90000 euros une RP achetée 100000 avec un crédit de 10 ans ce n’est pas la même chose si vous y aviez résidé 5 ans ou 20 ans.
      D’ailleurs vous faites également cette omission pour les SCPI en ne parlant que de la décote en cas de revente sans tenir compte des revenus perçus pendant la détention.

      Que penseriez vous d’un chef d’entreprise qui n’investirait pas dans une machine de production dous prétexte que dans 20 ans il ne pourra pas la revendre avec plus-value sans prendre en considération les gains de production générés pendant ces 20 ans ?

  3. Bonjour,

    J’adore tes articles sur l’immobilier. Je trouve dommage que tu ne publie pas plus.
    Concernant ton article, peux tu me préciser quelques éléments :

    – beaucoup ont réussi avec l’immobilier à atteindre l’indépendance financière. Ne penses tu pas que cela est du au fait que beaucoup ont investit il y a plusieurs années au moment ou les prix étaient beaucoup moins élevés?
    – je ne comprends pas ton montage concernant la sci avec la holding. Peux tu nous en dire plus?
    – quel est selon toi le bon taux de rendement à obtenir pour investir?
    – tu indiques que c’est presque un mirage d’investir sans mettre 1 centimes. Beaucoup le font et je viens de le réaliser aussi il y a quelques mois. Cela n’a rien d’exceptionnel je ne comprend pas cette remarque.

    • Bonjour Jean,

      Merci pour ton commentaire, oui j’aimerai plus écrire et ceci fait parti de mes objectifs. Je dois composer avec beaucoup de boulot pour mes clients, des journées qui passent trop vites, et des projets très chronophages comme la création d’une formation en immobilier que je suis en train de réaliser depuis plusieurs mois.

      1) Non, le secret de l’immobilier c’est de comprendre le rôle de l’inflation, et donc de la dévaluation monétaire. En 1980, ceux qui ont acheté on acheté à des prix 2 fois plus haut qu’en 1965, en 1995, ceux qui ont acheté l’ont fait à des prix plus élevé aussi… et ainsi de suite… L’immobilier, ne monte pas, c’est la monnaie qui perd de la valeur !!!
      Donc il y’aura toujours des opportunités, même en 2014 ! maintenant il y a à l’intérieur de la dévaluation, des cycles immobilier, 1980-1991 (HAUSSE), 1991-1997 (BAISSE), 1997-2010 (HAUSSE), 2010-2017 (BAISSE)… Le tout est de bien acheter sans se laisser avoir sur les marchés trop cher (Paris, Lyon, Nantes, Marseille, etc…)

      2) Le montage de SCI à l’IR avec Holding à l’iS est trop complexe pour le décrire dans un commentaire, je vais préparer un article sur le sujet.

      3) Pour un investissement réussit, il faut un rendement intéressant 7 à 10% brut suffisent, mais aussi un bon emplacement et surtout une décôte à l’achat pour ne pas prendre de risque à la revente si vous devez revendre dans les 5 ans.

      4) Je me suis mal exprimé effectivement. Au début, on peut trouver des investissements qui s’autofinancent, mais tout dépend de la fiscalité des investisseurs. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’avec un bien TRES RENTABLE, la fiscalité est TRES FORTE, si vous êtes à une TMI à 41%, vos revenus foncier sont imposés à 56.5%… Il faut donc en tenir compte. Autre point important, certains investisseurs achètent des taudis, et oublient de prévoir des travaux dans leur budget, ou oublient tout simplement de faire les vrais compte en fin d’année (TOTAL PAYE – TOTAL REÇU). Dernier point, plus le temps avance, plus les intérêts déductibles diminues, et plus les revenus fonciers augmentent, ce qui réduit le rendement net net.

      Bref, il y a l’autofinancement théorique de départ, et l’autofinancement réel final en tenant compte de TOUT (Impôts, façade, travaux, assurances, frais, loyers, TF, etc…). Pour avoir un autofinancement réel pour un investisseur qui est à une TMI de 14%, il suffit d’avoir un rendement brut d’environ 9 à 11%. Pour un investisseur à une TMI de 41%, par contre, il faudra probablement un rendement brut de 14 à 16% en fonction des projets, compte tenu de la fiscalité.

      Je ne pense pas qu’il existe beaucoup de projets de ce type mais bon ça existe et j’en connais. Seulement ils sont plutôt rare. En revanche, lorsqu’on est sur des immeubles avec un montage en SCI/holding, on arrive à ne rien sortir du tout même sur des projet à 9-10% pour des investisseurs fortement fiscalisés. Par contre la sortie, s’il y a une revente, est souvent douloureuse en terme fiscal. Ce qu’on ne paye pas pendant l’investissement, on le paye à la sortie…

      Donc toujours prévoir un minimum de frais supplémentaires, que la majorité des investisseurs oublient d’intégrer à leurs simulations.

      Bonne journée

      Etienne

    • Bonjour Drai,

      Même remarque, j’ai répondu à Jean sur ce point. Oui c’est possible, mais il autofinancement et autofinancement…

      Un autofinancement au démarrage, n’est pas un autofinancement sur 20 ans. Les difficiles loi de la fiscalité immobilière !

  4. Bonjour Étienne,

    Merci pour ton article de qualité même si je ne suis pas d’accord sur tout, il permet avant tout l’échange de point de vu.

    Je fais partis de ceux qui pensent que l’on peut gagner de l’argent aujourd’hui et pas dans plusieurs années Grace à l’immobilier.

    L’autofinancement total ( charges, foncier compris) est trouvable à condition qu’il soit notre première préoccupation.

    Mon avis n’est qu’un avis qui en vaut un autre..

    Encore merci pour ton article.

    Jonathan

    • La vraie question a se poser est l’autofinancement est-il vraiment une bonne idée ?
      Petit aparte dans le monde de l’entreprise un autofinancement c’est financer avec ses fonds propres, dans l’immobilier l’autofinancement c’est au contraire de n’utiliser que l’emprunt.
      Il est en effet possible d’obtenir cet « autofinancement » en empruntant d’ailleurs personne n’a rétorqué à Etienne que pour payer des travaux futurs il sera également possible d’emprunter et donc de ne pas sortir 1 euro de sa poche si le jeu nous amuse.

      Mais ce qu’il faut comprendre c’est que dans un investissement locatif c’est TOUJOURS le (ou plutôt la succession de) locataire(s) qui paie(nt) le bien. La vraie question qu’il faut se poser c’est en combien d’années le locataire va-t-il payer ?
      Imaginons qu’on achète cash un bien avec une rentabilité nette nette de 10% le locataire paie donc le bien en dix ans (plus s’il y a des travaux à financer pendant ce laps de temps)
      Si vous achetez le même bien totalement à crédit sur une durée de 20 ans pour obtenir le graal de l’autofinancement le locataire paiera le bien en plus de dix ans (normal car il faut payer aussi les intérêts). Entre 10 et des brouettes et 20 ans durée qui sera bien sûre variable en fonction du coût du crédit de la TMI du proprio (plus la TMI est grande avec une imposition au réel plus le coût réel du crédit est faible)

      Quand on achète à crédit et qu’on a un cashflow positif on croit gagner de l’argent mais en réalité on a une dette et ne pas en tenir compte est une erreur (généralement l’investisseur s’en rend compte quand il a son premier mauvais payeur et qu’il a son bien qui ne rapporte plus rien pendant 18 mois et qu’il faut quand même rembourser les mensualités à la banque)

  5. C’est dommage qu’il n’y ait pas de moteur de recherche sur votre blog, car du coup je vais poser une question qui risque d’avoir déjà été traitée dans un de vos articles.

    Ma question est simple : vous semblez être anti-SCPI. Pourquoi ?

    Cordialement.

    • Bonjour,

      Oui je suis ANTI-SCPI, je ne reviendrai pas sur les avantages, mais voici les inconvénients :

      – Opacité des comptes
      – Opacité des valorisation des parts
      – Frais d’entrée élevés (10%)
      – « Break even » (point neutre) après 3 ans au moins
      – Marché secondaire parfois grippé (problème de revente si pas d’acheteur, et donc perte importante)
      – Valorisation de part, ne veut pas dire valeur de vente des parts
      – Investissement sensible à la hausse des taux

      Pour revendre une part de SCPI, il faut un acheteur en contrepartie. Rien de sert d’avoir un valorisation de part à 150 euros par exemple, si les investisseurs veulent l’acheter à 110 euros. Donc la sortie est souvent douloureuse. Certains clients ont perdu plus de 50% et on mis 6 mois à trouver un acheteur.

      Les SCPI fonctionnent comme les actions à la sortie, si les taux remontent à 5 ou 6%, les investisseurs voudront du 8 ou 9% de rendement. Si votre SCPI génère du 5%, il faudra baisser le prix de vente par 2 pour vendre.

      Voici donc pourquoi je ne propose JAMAIS de SCPI même si mes clients en veulent. Ils ne savent pas se qui se passe à l’autre bout, moi oui !

      Merci pour ta remarque, j’ai justement prévu d’écrire un article sur le sujet en Janvier.

  6. Ok merci pour la réponse

    Juste quelque remarques :

    Je suis à lyon, je ne parlerai que de lyon car c’est le marche que je connais. Tu indiques que les prix sont trop cher dans çette ville. Ils ont beaucoup monté je te l’accorde mais comme partout ailleurs. De la a dire que le marche est trop cher, je met en doute pour deux raison :

    1/ cette ville est très dynamique au niveau de l’emploi et reste un marche beaucoup abordable qu’une ville comme Paris. Par exemple, Je suis en train d’acheter un 22m2 au pied du métro 70k€ dans un très bon quartier. Cout total de l’opération 95 k€ en comptant travaux+ frais de notaire + mobilier. Il sera loué sans peine autour de 600€. Charges 11€. Taxe foncière 220€. La renta me paraît intéressante et l’investissement peu risqué pour un marche « cher ». Concernant le fiscalité elle sera nulle pendant quelques années du au régime du loueur en meublé avec une déclaration aux frais réels simplifie. Cette renta peut même être un peu dope en puant en saisonnier pendant les périodes de vacances locatives. Après de nombreuses recherches, cela me paraît être la meilleure méthode d’investissement à l’heure actuelle. Mais je ne connais sans doute pas toutes les possibilités…

    2/ la ville de lyon anticipe 100 000 personnes de plus d’ici 2020. La demande augmentera donc. Les grosse ville comme lyon ne peuvent construire autant de logement.

    3/ d’autres études démontrent que d’ici 2050, 75% de la population vivra en ville. Évidement ce phénomène sera plutôt visible en Asie, ou Inde. Mais cela permet de dégager une tendance. D’autres part, et ce du au vieillissement de la population française (babyboom) les grandes maison en campagne seront de plus en plus délaissés au profit de plus petites surfaces en ville, plus pratiques, facile d’entretien et à proximité de toutes les facilités.

    Mais je réfléchis peut être mal?

    Si je suis ton argumentation, nous nous situons dans quelle phase? D’évaluation de la monnaie? Ou inflation? J’imagine que ceci doit avoir un impact sur le fait d’emprunter ou d’investir en cash?
    En tout cas très curieux de connaître ton montage avec la sci.

    Jean

    • Bonjour Jean,

      Tes remarques sont pertinentes bien entendu, et ton raisonnement tient la route.

      Je vais reprendre ton projet pour analyser les zones de risques, et faire une analyse comme je pratique pour mes clients :

      Voici les données du projet :

      Prix net vendeur : 70 000 euros
      Frais de notaires : 5 595 euros
      Frais de caution : 631 euros
      Travaux : 16 000 euros
      Mobilier : 3 183 euros (environ)
      TOTAL FINANCEMENT : 95 409 euros

      Amortissement de l’immobilier sur 30 ans (55 000 euros, la part du terrain n’est pas amortissable)
      Amortissement des meubles sur 10 ans

      REVENUS & CHARGES
      Loyers : 600 euros Hors charges sur 11 mois (classique sur le meuble studio) soit
      Frais de gestion : 0% (tu loues toi même)
      Assurance impayé : 0% tu n’en prends pas
      Charges copro à ta charges (façade, portes, etc…) : 30 euros /mois (estimation selon ton tentième)
      Assurance des mûrs : 100 euros/an (propriétair non occupant)
      Frais de suivi comptable et fiscal : 400 euros/an (pour amortissement et suivi comptable recommandé pour un LMNP)
      Charges entretien : 400 euros/an (estimation pour remplacement des meubles, peinture, petits travaux = montant léger)
      Taxe foncière : 220 euros/an

      FINANCEMENT :
      95 409 euros sur 20 ans à 3.20% hors assurance + ADI
      Mensualités de 554.96 euros/mois

      RESULTAT DE LA SIMULATION :

      Taux de rendement Interne (TRI) de 13.23% (très bon)
      Effort moyen mensuel sur 20 ans : 87.58 euros
      Gain net après impôts : 66 732 euros
      montant d’impôt payé : 0 euros (très intéressant effectivement avec le statut du meublé)

      FACTEURS DE RISQUE :

      1) LE PRIX : 70 000 euros pour 22 m², cela propulse ton logement à 3 182 euros/m² net vendeur et 4 340 euros/m² une fois les travaux réalisé. Ce n’est peut-être pas beaucoup pour la région, mais si les prix chutent, ça sera peut-être un peut cher.

      2) MARCHE : Tu positionnes ton bien dans un marché très étroit, celui des investisseur. Tu n’auras d’autres choix que de vendre ce bien à un autre investisseur et il sera donc sensible qu’à un argument : le rendement. A 95 500 euros de prix de revient, ton bien basé sur 600 euros par mois obtient un rendement de 7.53%. Si le marché locatif se tend, et que tes loyers tombent à 500 euros, le rendement tombe à 6.3%, pas suffisant.

      3) LOYERS : Toute ta stratégie repose sur un loyer estimé à 600 euros. Pour un 22 m², cela fait un loyer à 27 euros/m², ce qui me semble un peu élevé. Mais effectivement, si les prestations sont de qualités, ça devrait passer. Attention au montant des loyers.

      COMMENTAIRES :

      Dans ce cas, le projet est intéressant, mais il s’agit d’un projet que tu gère toi-même, tu n’as pas de visibilité sur le temps que ça te prendra, ni sur les dépenses de meubles et autres frais annexes. Attention aux estimation de loyers, 600 euros pour 22 m², ça me semble élevé pour Lyon, sauf si tu te positionnes sur un bien de très bonne qualité.

      CONCLUSION :

      Même pour un projet qui a un très bon rendement (ici 10.3% brut théorique) et une fiscalité nulle (ici statut meublé LMNP ancien avec amortissement), il reste à ta charge plus de 87 euros par mois. C’est exactement ce que je voulais dire dans mes commentaires ci-dessus. Reste à affiner la démonstration en fonction des chiffres réels bien entendu.

      Dans ton cas, il faudrait des loyers d’environ 720 euros/mois pour être en autofinancement parfait sur 20 ans, et ceci sans aucune fiscalité, soit un rendement brut théorique de 12.34% (720×12 / 70 000).
      je te laisse imaginer en location nue.

      J’espère que cette démonstration te sera utile, et cela dit, c’est un bon projet. Personnellement je ne fais jamais investir sur les studio, encore moins sur les zones tendues, car on arrive souvent à des catastrophes. Je connais des parisiens qui ont investi dans des 9 m² à PARIS pour 150 000 euros ! même si le rendement est là, je trouve ça anti-économique et dangereux. Ici ça reste raisonnable… mais bon…

      2) Un petit mot rapide sur les anticipations d’augmentation de population. Je connais les professionnels de l’immobilier qui crient au loup et chantent sur tout les toits qu’il manque des logements et que les populations des villes augmentent.

      Mon avis sur la question :

      Ceci est faux ! Entre 1970 et 2000, on a eu un mouvement de concentration urbaine dû à la mondialisation et la tertiarisation de l’économie. Depuis 2004-2006, on revient en arrière, il y a de plus en plus d’adeptes de la décroissance, on recherche des produits locaux, la qualité à la quantité, la génération « supermarché » laisse place à la génération « petits producteur » et « artisan local ». Le mouvement est lent mais réel. Autre point, en periode de basse croissance et de crise, on voit un retour vers les zones rurales ou les plus petites villes ou il fait bon vivre. La région parisienne perd plus d’habitant qu’elle n’en gagne selon une étude de l’insee :Les migrations entre départements.

      Si on regarde ce qui se passe en Espagne, les chomeurs vont des les régions agricoles, en campagne, là ou il y a du boulot. Les villes sont un nid à chômage, et il existe également un autre phénomène important. Les « retraités » fuits les grandes villes pour aller sur les côtes (Vannes, la Rochelle, Nice, Montpelliers etc…). Il ne faut pas oublier que les retraités possèdent l’essentiel du patrimoine immobilier en France. Donc si les retraités s’en vont des grandes villes, qui pourra acheter leurs biens ? Personne ! les jeunes n’ont pas les moyens.

      Ma recommandation : éviter les zones trop chers et aller là ou la vie est plus douce, elle attirera bien dans les années à venir que les villes ou la vie est trop chère. C’est juste une question de mutation de société. Ce qui s’est passé il y a 40 ans, ne se passera pas de la même manière dans 40 ans…

      Bon j’espère que ma réponse n’est pas trop longue Jean et de toute manière, ce qu’il faut savoir, c’est que malgré tout ceci, celui qui investira dans l’immobilier, même avec des rendement bien plus faible, fera toujours un meilleur choix que celui qui ne fera rien d’autre que de consommer… Merci pour tes remarques en tout cas !

    • 600€ de loyer pour 22 m2 sur Lyon n’a rien d’extraordinaire , j’ai vu des loyers similaires dans certains quartiers de Grenoble notamment (europole par exemple) en meublé … Ça laisse à réfléchir il est vrai .. Pourtant le prix du foncier y est moindre qu’à Lyon . Des logements récents meublés, dans des quartiers proches des entreprises en poupe permettent parfois de tels loyers ( peu d’offre et une demande énorme pour ces zones )

  7. Bonjour a tous,
    Tout d’abord article intéressant!

    Étant moi meme loueur en LMNP au réel, je voulais vous demander Etienne et Pierre si pour vous nous etions asujetti a la CFE en tant que LMNP?
    Le projet de Pierre ressemble sensiblement aux miens dans l’esprit même si dans le Pas de Calais les prix sont plus abordables.

    • C’est un sujet récurrent et pour le moment, il me semble que la CFE est dû pour une activité en BIC, qui est une activité commerciale. En micro-BIC, elle n’est pas dû, ni lorsqu’il s’agit d’un gîte rural, d’une chambre d’hôte ou d’une location chez l’habitant à caractère exceptionnel. Pour le BIC au réel dans l’ancien en LMNP, les investisseurs sont souvent assujetti au forfait minimum, soit environ 550 euros/an dans le Maine & Loire. Même pour un CA de 1 000 euros, le forfait minimum s’applique.

      Tout le monde n’est pas traité de la même façon, et donc il est difficile de généraliser.

  8. Juste une petit question tu marques dans ton plan de diversification patrimoniale que les actions sont dangereuse de par leurs volatilité mais tu mets dans diversification réussi action et fond commun de placement que penses-tu réellement des actions?

    Nicolas

    • Les actions en direct est le meilleur moyen de perdre beaucoup d’argent. La Bourse est un jeu à somme nulle, pour certains gros gagnent beaucoup, il faut tondre beaucoup de petits.

      La cible idéale est donc les particuliers.

      J’ai fais plus d’un an de trading pour compte-propre et je connais bien le sujet des actions et des produits dérivés. En revanche, pour mes clients, je met en place des portefeuilles de fonds d’actions qui permettent de réaliser de belles performances.

      En ce moment, pour être précis, je met en place une stratégie défensive, avec une sélection de fonds très résilients, c’est à dire qui résistent bien aux krach boursier. En plus de ses fonds résilient, je met une dose de fonds BEAR (qui montent avec la baisse) ou les positions sont à la vente. J’anticipe une baisse des marchés assez violente pour mi-2014. Cette baisse aurait dû avoir lieu fin 2012 mais les marchés ont été sauvé pour le moment par les différents QE de la FED.

      Donc oui pour avoir un PEA ou un compte-titre histoire de s’amuser un peu, mais baser une stratégie patrimoniale dessus de un actif si volatile ne s’improvise pas. Sur plus de 1 000 fonds , seules une vingtaine traverse les krach boursier sans trop de casse.

      Pour mettre en place une stratégie de Bourse, il faut investir en 4 phases et pouvoir identifier le début de ses 4 phases :

      PHASE 1 : Stabilisation des marchés et hausse constante après un phase de baisse – Investir dans des fonds patrimoniaux et flexibles qui travaillent bien à la hausse et limite les baisses
      PHASE 2 : Phase d’euphorie et d’excès d’optimisme – Investir dans des fonds résilient et commencer prendre des positions sur des fonds BEAR
      PHASE 3 : Première vagues de baisse importante + poursuite de la baisse – Sortir des derniers fonds patrimoniaux & Augmenter la part des fonds BEAR en cascade
      PHASE 4 : Reprise sans conviction après une chute des marchés – Sortir des fonds bear rapidement et investir dans fonds flexibles qui captent la volatilité.

      Voici la stratégie que j’utilise et qui fonctionne bien. Il faut donc revoir la stratégie tout les 3 à 6 mois selon les phases.

  9. Vous dites que le SCPI n’est qu’un papier et peut perdre de la valeur.
    La pierre physique aussi peut perdre de la valeur. Il suffit juste qu’il y a plus d’offre dans le marché locatif et on a notre baisse.

    • Pour les SCPI, aucune chance de revendre un appartement à un couple qui veut y habiter, vous êtes propriétaire de part (Pierre Papier) qui n’est que du papier au final.

      Le marché du Papier, c’est exactement le même que le marché des actions, il n’attire « QUE » les investisseurs et fluctue beaucoup plus vite… il se bloque parfois.

      Si tu as un appartement locatif ou un immeuble complet, il suffit d’attendre que les locataires s’en aillent, de diviser l’immeuble en lot, et de revendre à monsieur et madame tout le monde qui n’ont rien à faire du taux de rendement. Certes, l’immobilier semble moins liquide que le marché des SCPI, mais en réalité, le marché de l’immobilier physique est beaucoup moins impacté par les baisse que le marché des SCPI… Hors le risque, c’est essentiellement les risque de liquidités et de contre-partie.

      Vous pouvez être content de votre SCPI pendant 15 ans, et être mécontent les derniers 6 mois au moment ou vous rendez compte que personne n’en veut à la sortie sauf à accepter une forte décôte. Il existe des solutions très intéressantes avec des rendement plus élevés comme les parts de SCI et SCS, mais à la différence qu’il y a une garantie de rachat à la sortie, pourquoi aller sur des SCPI ?

  10. Il permet de se créer des revenus, du capital, une retraite … Vraiment le meilleur moyen d’atteindre l’indépendance financière et de se construire un avenir.

    Aurélien

  11. Bonjour Etienne,
    et merci pour cet article, j’espère qu’il convaincra le plus grand nombre d’investir dans l’immobilier. Je serais curieux dans savoir plus sur ta formation en tout cas 🙂
    De mon côté, j’ai investi dans l’immobilier aux USA depuis 2 ans et les rendements sont pas mal du tous >15% bruts, avec en plus une forte décote à l’achat ! Vivement que l’on trouve ce type d’opportunités en France.

  12. Etienne,

    Pour la simulation de jean, pourquoi n’a tu pas calculé la VAN (Valeur actuelle nette) qui permet de réellement juger de la pertinence du projet.
    Le TRI c’est bien mais pour un TRI identique deux projets peuvent avoir l’un un VAN positif(donc bon investissement) et l’autre un VAN négatif.
    Certes il y a une part d’estimation dans la VAN avec notamment le choix sur le taux d’actualisation mais en faisant une simulation optimiste et une simulation pessimiste on arrive à qualifier l’investissement.

    Merci de ton retour.

    • Bonjour Pierre,

      Le TRI est déjà une notion complexe, si on parle de VAN, alors seuls les comptables pourront comprendre. L’autre aspect important, le TRi est assez facile à trouver dans les logiciels de simulation immobilier. L’avantage du TRI c’est que cela s’apparente à la rémunération de l’effort d’épargne et peut-être comparé à un taux de Livret A ou d’Assurance-vie, le VAN est intéressant mais beaucoup moins parlant ! de là à parler de taux d’actualisation… je pense que c’est un peu trop complexe pour l’utiliser quotidiennement

      Merci pour ta remarque.

  13. Etienne,

    Je suis d’accord que le VAN est plus complexe (quoi que); le souci est que dans le cadre d’un investissement locatif avec recours à 100% au crédit (donc sans apport personnel) le TRI est en général infini et la valeur ne peut pas être déterminée.
    Dans ce cas le VAN est intéressant car il lève le doute.

    Je tiens à préciser que je ne suis pas du tout comptable et j’ai découvert le VAN il y a 15 jours et cela me parait (avec le TRI) beaucoup plus pertinent que les classiques rendements bruts et nets.

    Cordialement

  14. Avec leboncoin ou seloger on voit qu’il est possible d’acheter des logements pour 15000 euros ce qui permet un très bon rendement en les louant 150 . Mais ces biens nécessitent des travaux et il faut aller voir sur place avant de s’engager donc ce n’est pas simple .

  15. « les performances passées ne présagent pas du futur » comme dit la pub, tant pour la bourse que pour l’immobilier !
    Question indiscrète, quel âge avez vous ? Autour de moi beaucoup de gens sont devenus rentiez grâce à l’immobilier, mais ils ont acheté il y a 30 ans ! le prix de l’immobilier a explosé depuis lors mais il ne peux pas continuer à augmenter ainsi les 30 prochaines années, d’ailleurs depuis quelques années il stagne. Les prix ne peuvent pas doubler tous les 10 ans… les salaires ne suivent pas. L’effet de levier est donc fortement réduit et un immeuble si on doit le gérer soit même c’est un travail et si on le mets en gérance, les bénéfices sont faibles…

    • Bonjour Charlotte !

      Petite nuance, l’immobilier ne monte pas, c’est la monnaie qui perd constament de sa valeur, à tel point qu’il faudra toujours plus d’euros ou de francs pour acheter la même maison ou le même immeuble.

      Pour savoir si l’immobilier monte avec le temps, il faut convertir le prix d’une maison en heure de travail, et là on se rend compte des choses ! L’euro se dévalue, très très rapidement !

      C’est pour cette raison que les placements financiers ne sont presque JAMAIS rentables ! On gagne peut-être 10%, mais 5% après fiscalité et 0% après dévaluation de la monnaie ! C’est un fait

      Donc c’est bien normal que les personnes qui ont pariés sur l’immobilier y gagnent toujours plus que les autres… c’est le fonctionnement même de l’argent qui explique ceci.

      Bonne journée

      Etienne

  16. Bonjour Etienne,

    J’aime beaucoup votre approche et votre vision ! Vous n’êtes pas déconnecté du réel et c’est la seule façon, aujourd’hui plus que jamais, d’avoir une analyse solide et pertinente.

    Aussi, j’aimerais vous demander ce que vous pensez des travaux de Jacques Friggit que vous connaissez sûrement et dont l’essentiel est ici : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html (il faut cliquer sur le graphique pour télécharger le dossier).

    Il me semble que cela annonce une baisse (brutale ou progressive, l’avenir nous le dira) de l’immobilier (plus marquée à Paris qu’en province à l’évidence, mais également en province tout de même).

    Si c’est également votre opinion, que penser de l’évolution des loyers dans ce contexte ? J’imagine qu’elle sera baissière (je note néanmoins que le ratio loyer/revenus de Friggit est stable). Dans ce cas, et sans du tout remettre en cause la pertinence de l’achat d’actifs tangibles dans un but de protection de l’épargne, n’y a-t-il pas un risque important à investir dans l’immobilier actuellement en utilisant l’effet de levier (ça serait différent en fonds propres j’imagine) : les loyers seraient très en-deçà des mensualités et la revente serait à perte… Situation à laquelle on peut toujours imaginer faire face avec de gros revenus, mais plus délicate dans le cas contraire…

    Bien cordialement,

    Bertrand

    • Tout à fait d’accord avec cette analyse… mais attention, ce n’est pas une baisse des prix qui va avoir lieu mais bien une chute brutale de la valeur de l’euro qui va au contraire faire flamber les prix.

      Jacques FRIGGIT montre que l’immobilier est stable sur la durée et qu’il y a des cycles, mais ce que les graphiques ne montrent pas c’est que les prix sont correct en province et surévalués dans les grandes villes.

      Il y a 2 traitement à faire. L’euro est surévalué et va chuter en valeur. A court terme on aura donc une petite baisse de l’immo en province et une baisse plus brutale dans les grandes villes. Mais à long terme, du fait des QE, de l’argent dette qui se déverse dans l’économie, on aura une reprise de la hausse des taux (chute de la monnaie) et donc une hausse des loyers et des prix.

      Il faut donc avoir des actifs tangibles et se débarasser de l’argent papier ! Les prix de l’immo montent depuis la nuit des temps, mais pas la valeur… si l’euro chute, il faut donc plus d’euro pour acheter la même chose… c’est dans ce sens qu’il faut raisonner !

  17. Merci beaucoup Etienne de votre réponse !

    Je vous suis bien quant à la chute de l’euro et par conséquent la remontée des prix, la nécessité dans ce contexte d’avoir des actifs tangibles, etc.

    Et en même temps, on n’imagine pas que les salaires vont augmenter à court voire moyen terme, alors qu’on envisage malheureusement plus facilement la chute de l’euro et la hausse des taux…
    Cela devrait je crois aboutir à :
    1/ relever encore le ratio prix de l’immobilier/revenus
    2/ diminuer la demande (par augmentation du coût du crédit ; ceci alors que la hausse des prix de l’immobilier a déjà amené la durée moyenne d’emprunt de 15 à 20 ans)

    Comment peut-on dans ce contexte éviter à terme une baisse des prix (du moins à Paris) ?

    Votre raisonnement (valeur stable mais dévaluation monétaire) que je ne connaissais pas avant de vous suivre et qui me semble tout à fait excellent n’est-il cependant pas vrai hors période de crise ? Et ne nous acheminons-nous tout de même pas vers une crise ?

    Merci beaucoup !

    Bertrand

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