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Rédigé par le 10 Fév 2014

Investir dans les SCPI : les vrais risques dévoilés

Investir dans les SCPI : les vrais risques dévoilés

Pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas investir en direct dans l’immobilier, l’investissement dans les SCPI est souvent mis en avant par les banques, les conseillers financiers ou même les assureurs. Les arguments commerciaux sont convaincants, il est certain, mais qu’en est-il d’un point de vue patrimonial ? Quels sont les risques de perte en capital de ce type de placement ?

Dans cet article, nous allons décrypter pour vous les avantages bien sûr, mais surtout les inconvénients et les risques des SCPI qui sont souvent liés à la difficulté de revente des parts sur le marché secondaire. Nous verrons également que les SCPI fiscales sont à proscrire. Enfin, nous vous proposerons une alternative fiable à la détention en direct des SCPI.

Qu’est qu’une SCPI ?

Je serai très concis sur cette partie; vous trouverez de la documentation en abondance sur internet, je n’aurai pas de valeur ajoutée à revenir dessus. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’une SCPI est une structure d’investissement de placement collectif qui achète et gère un patrimoine immobilier. La SCPI collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses “associés”, les porteurs de parts de SCPI.

Quels sont les avantages ?

En synthèse, voici une liste des principaux :

  • Mutualisation des risques
  • Facile à l’achat (toujours !)
  • Faible ticket d’entrée
  • locataires stables (baux commerciaux)
  • Pas de gestion à réaliser
  • Rendement intéressants (sur le papier)
  • Financement possible
  • Liquide à la revente grâce au marché secondaire (pas toujours vrai !)

Quels sont les inconvénients selon moi ?

  • Opacité des comptes même si ça c’est amélioré
  • Opacité des valorisation des parts (calcul comptable mais sur quelles bases ?)
  • Frais d’entrée élevés (10%)
  • “Break even” (point neutre) après 3 ans au moins
  • Marché secondaire parfois grippé (problème de revanche)
  • Valorisation de part, ne veut pas dire valeur de vente des parts
  • Investissement sensible à la hausse des taux

Quels sont les risques d’une SCPI

1- Risque de liquidité des parts de SCPI

Combien de clients se sont retrouvés à vouloir vendre leurs parts de SCPI sans trouver d’acheteur sur le marché secondaire ? Sans acheteur, vous êtes bloqués avec vos parts, à moins de les vendre à moitié prix. C’est ce qui est arrivé à plusieurs de mes clients, et ceci avec des SCPI en banque.

Attention à la liquidité des parts !

Attention donc à la liquidité qui dépend avant tout de la conjoncture et de la hausse des taux interbancaires. Ce risque est donc le principal à mes yeux.

2- la baisse des revenus locatifs

Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.

La baisse des revenus peut entrainer la baisse du prix des parts

Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts, mais attention à la valorisation des parts.

3- la baisse de valeur des parts

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

Il est cependant rappelé que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Par ailleurs, la détention de parts de SCPI doit être conçue sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe ainsi une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans jamais les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative. Voici l’historique de la valeur des parts de SCPI d’immobilier d’entreprise entre 1988 et 2013. Les chiffres parlent d’eux-même (source www.ieif.fr).

indice-performance-scpi-1988-2013

4- défaut du gestionnaire

La loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF, notamment si l’une d’entre elles connaît des difficultés. Ce genre de situation est rare, bien heureusement.

5- responsabilité des porteurs

Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts soit limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société.

6- Attention à la Hausse des rendement en trompe l’oeil

Attention, à revenus locatifs constants, une hausse du rendement est synonyme de baisse de valeur des parts. Si votre seul critère de sélection des SCPI est la hausse des rendements, vous faites peut-être fausse route.

Faut-il acheter des SCPI fiscales ?

Investir dans des SCPI fiscales est un non-sens ! Que ce soit en immobilier en direct ou via une SCPI, il s’agit toujours d’un investissement sur le long terme. Les SCPI fiscales ont, par définition, une durée de vie limitée, qui est très souvent aux alentours de 12 ans. En 12 ans, vous devrez sortir et l’actif sera vendu. Que ce passera-t-il ? Ferez-vous une plus-value ?

Dans quel état sera le marché immobilier dans 12 ans ?

sera-t-il le meilleur moment de vendre ? Bien entendu, personne ne peut répondre et il y a fort à parier que vous ne rembourserez pas les frais d’acquisition qui tournent autour de 10%. Avec un rendement souvent très faible (autour de 3% brut), le cash-flow est négligeable.

Un conseil tout simple donc :

Evitez à tout prix les SCPI fiscales

Existe-t-il de bonnes SCPI ?

Oui bien sûr, mais elles sont rares et il faut des professionnels pour analyser leurs performances et les risques de ce type de produit.  Ce n’est donc pas un produit à mettre entre toutes les mains.

Quelles sont les alternatives aux SCPI en direct ?

La détention de SCPI via un contrat d’assurance vie est effectivement une excellente alternative puisqu’elle corrige les principaux défauts de la détention en direct (liquidités, valorisation, frais etc…). Nous traiterons de ce sujet dans notre prochain article.

Pour conclure, il est très facile de rentrer dans les SCPI, mais en sortir en période difficile se fera au prix de sacrifice en terme de valorisation. Vous pouvez être rassuré pendant 10 ans et regretter votre investissement au moment de la sortie… tout l’inverse de l’immobilier en direct donc…

Vous pouvez dès à présent réagir dans les commentaires pour nous faire part de votre expérience.

La reproduction, intégrale ou partielle de cet article, est autorisée dès lors que la mention "independancefinanciere.fr tous droits réservés" est ajouté, accompagné d'un lien vers cette page.


immeuble de rapport formation

41 Commentaires pour "Investir dans les SCPI : les vrais risques dévoilés"

  1. Ne vaut il pas mieux ouvrir sa sci à plusieurs ?

    • Effectivement c’est une meilleure alternative, surtout si les associés peuvent gérer la location et permettent l’achat d’un immeuble de rapport.

      C’est probablement plus lourd à gérer mais l’actif que vous achetez sera vendu au prix du marché et les rendements réels seront bien plus importants (TRI).

    • Il est évident qu’en ayant la main mise sur son propre investissement, on a un vrai contrôle et de meilleurs résultats par la suite, cependant, ça nécessite du temps, ce qui n’est pas donné à tout le monde.

      A mon avis, ceux qui placent leur argent dans une SCPI sont ceux qui ont d’autres choses à faire et pas le temps de se concentrer sur la gestion des biens, etc.

  2. Bonjour Étienne,

    Très juste, tu as bien pointé les deux plus gros risques des SCPI : difficile à revendre (rapidement et à la valeur des parts indiquée) et évolution du prix des parts très sensibles aux taux.

    Pour le reste pour quelqu’un qui veut préparer sa retraite et ne souhaite pas les vendre avant longtemps, voire les transmettre à ses enfants , cela reste un bon placement surtout si l’investissement est fait à crédit (effet de levier classique).

    • Je confirme le point de vue que cela est très difficile à vendre mais pas impossible non plus. Mais on peut aussi faire de bonnes affaires sur le marché secondaire car certains peuvent être presser de vendre.
      Le point faible que je trouve c’est d’investir via des assurance vie car ce n’est pas vous qui participait aux décisions de la SCPI mais votre assureur donc faites attention.

  3. Bonjour,
    Merci pour votre article.
    Concernant les inconvénients des SCPI, vous soulevez les “frais élevés” de l’ordre de 10%
    Mais l’achat en direct présente le même inconvénient : vous allez payer les “frais de notaire” qui sont compris entre 7 et 8 % du prix ainsi que, bien souvent, les frais d’agence, compris entre 2 et 5 % du prix. Par ailleurs, si vous avez recours à un “chasseur immobilier” pour réaliser une bonne affaire, des frais supplémentaires vont s’ajouter. Et je ne parle pas des frais “divers” liés à toutes acquisitions (petits travaux…etc). Ainsi pour une acquisition d’un studio de 120 000 euros par exemple pour allez payer : 9000 euros de frais de notaire, 4000 euros de frais d’agence (minimum) soit 134 000 euros au total, soit PLUS DE 11% DE FRAIS.
    Si vous ajoutez 6000 ou 7000 euros de frais de recherche, cela fait 140 000 euros, soit PLUS DE 16% DE FRAIS (!!). A ce rythme, avec un prêt sur 20 au taux de 3.5 % (taux très “optimiste”)VOUS ALLEZ METTRE ENTRE 4 ET 5 ANS POUR REMBOURSER LES FRAIS UNIQUEMENT.
    Et là, je parle d’une acquisition sans aucun travaux alors que l’on sait qu’il y a souvent quelques travaux à faire (comme la peinture).
    Dire, dans une comparaison avec l’immobilier en direct, que les SCPI ont des frais d’entrée “élevés” n’est donc pas exact selon moi.
    Par ailleurs, au niveau des loyers et du rendement, les rendements de 5 ou 6 % servis par les SCPI sont NET DE FRAIS contrairement aux loyers encaissés dans l’immobilier en direct qu’il faut AMPUTER DE 10% (pour couvrir les frais de gestion locative et l’assurance loyers impayés qui me paraît indispensable si l’on veut sécuriser son investissement)
    Tout ceci pour dire que, si votre analyse est exacte en elle-même, elle devient completement faussée en revanche quand vous commencez à comparer les SCPI avec l’immobilier en direct dont le coût réel et les frais ne sont pas précisés.
    Bien cordialement

  4. Bonjour,

    Votre analyse est bonne mais il semble que vous maîtriser pas assez le sujet pour être passer à côté de quelques point non négligeable.
    La réponse de Benjamin est une bonne réaction quand au frais d’un achat en direct.

    Pour compléter votre article, je commencerai par dire que le modèle des SCPI est un modèle sain ! La société de gestion est une entité à part entière qui fixe par ses statut le prix de la part ainsi que les frais d’entrée et de gestion. Pas de surprise de surcoût !
    Étant propriétaire des parts vous êtes convié au AG annuel avec un droit de vote. Vous avez accès au document relative à la gestion, investissement réalisé et prévu, taux d’occupation, type de locataire… Vous avez donc toutes les éléments pour juger de la santé de la SCPI et de son avenir proche et moyen terme.

    Vous parler de l’investissement de part via une assurance vie. Selon moi c’est un très mauvais choix au même titre que via une banque ! Via le contrat d’assurance vie vous n’êtes pas propriétaire de vos parts c’est votre assureur qui l’est. Vous êtes donc à la mercie de votre assureur quand à la revente ou si celui ci fait défaut. Vous augmentez donc grandement le risque de votre investissement, n’étant pas prioritaire vous même, vous n’etes pas convié au AG et c’est à vous d’aller chercher l’information quand à la gestion de la SCPI.

    Sans rentré dans les détails il est possible avec des parts de SCPI d’obtenir un démembrement en nue-propriété ou usufruit de vos parts.

    Une SCPI est un investissement à suivre de prêt, il ne s’agit pas d’acheter des parts et se contenter de toucher un rendement, il faut suivre ses avancement.
    Certaine SCPI offre des taux très correct comme CORUM CONVICTION avec plus de 6% et de très bon locataire.

    • Bonjour Maxime,

      Je suis d’accord sur le principe et sur une bonne partie des arguments développé ici en faveur des SCPI.

      Mais attention, si on regarde dans le rétroviseur, on voit que les SCPI peuvent aussi entrer assez facilement dans une dynamique de bulle.

      Selon les chiffres de IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) à l’adresse ci-dessous :
      http://www.ieif.fr/ieif-portail/chiffrescles/les-chiffres-cles-pole-fonds-non-cotes/

      celui qui aurait investi en 1988 ne retrouverai sa valeur de part que en 2012. Entre 1992 et 1998, la valeur des parts s’est effondré d’environ 51%. Nous ne sommes pas à l’abri de cette bulle et je dirai même que la bulle est en train d’éclater à Paris notamment, et sur l’immobilier de bureau (le commercial n’est pas trop touché).

      En 1992, l’indice était à 1171 avec un rendement moyen de 6.18%
      En 1998, l’indice était de 570 avec un rendement moyen de 7.67%
      On atteint même 8.18% de rendement en 1999…

      Bref, attention à la bulle, certains de les clients ont vraiment perdu beaucoup d’argent avec des SCPI proposées par une grande banque, parce que ici on parle de valorisation de part, mais sachez que la valeur de la part calculée n’est pas le prix à laquelle vous vendez vos parts, le marché secondaire en cas de retournement est impitoyable avec vous, et plus vous avez peur, plus le prix est bas. Dans cette étude de l’IEIF, ce n’est pas le prix de vente.

      Certes sur le papier, tout semble beau, mais c’est à la sortie qu’on sait si un investissement est bon. Rien ne sert d’avoir du 6% net si la valeur de la part a été divisée par 2. Croyez-moi, il n’y aura plus grand monde pour conserver les parts si leur valeur n’est pas artificiellement gonflée.

      Corum Conviction, on a 2 ans de track record, ça me semble limité. Regardez toutes les valorisation des SCPI sur la période 1988 et 2013, vous verrez que sur 25 ans, la valeur des parts n’a pas bougée. L’effet de levier utilisé sur les SCPI est pour moi le principal responsable des ces risques sur les valorisations. Aujourd’hui, les valeurs des parts sont gonflées… et demain !

  5. Bonjour Etienne,

    Aujourd’hui si vous investissez dans les parts de scpi, il est très important d’être extrêmement sélectif ( il faut éviter absolument les scpi bancaires, car ce n’est pas le métier des banques de gérer les scpi: c’est l’expérience historique des krachs!).
    Je pense qu’il faut lire les rapports annuels, bulletins trimestriels et que la scpi existe depuis au moins 5 à 10
    ans pour juger de sa capacité à tenir le choc en cas de
    coups durs.
    Sur l’ensemble des scpi qui sont commercialisées il n’ y en a que 10 à 20% de valables ( soit moins de 10)toutes les autres scpi sont des canards boiteux.
    L’investisseur de scpi ne doit pas vendre ses parts avant au moins 15 à 20 ans. En effet, il est nécessaire de toujours raisonner avec des scénarios catastrophes ( pour tous les investissements!). Au bout de 20 ans de détention, même si la scpi perd 50, 60 ou 80% de sa valeur de part, les loyers récupérés permettent d’éponger une grande partie de la dévalorisation ( exemple pessimiste de 3.5% de rendement/an).
    Je suis d’accord, l’investissement dans les scpi nécessite un très long travail de recherches, d’analyses.
    A titre personnel, j’ai investi dans 3 scpi différentes
    ( mon travail de recherche et d’analyse a duré plus de 2 ans pour sélectionner les meilleurs des meilleurs, je ne vous cache pas que j’ai été impitoyable!)

    • et donc au final, quel était votre tiercé ?
      Pour ma part, mon tiercé actuel est : Immorente, IFO2 et Corum convictions.
      Merci
      Tytil

    • Je n’ai pas de Tiercé, selon moi il n’est intéressant d’aller sur ce genre de “PRODUIT” que lorsqu’on ne peut pas faire de l’immobilier traditionnel !

      Mon Tiercé, c’est les immeubles de rapport, les garages et les locaux commerciaux… tous rentable et qui me permettent un effet de levier infini ! Merci pour ton commentaire Tytil !

  6. Bonjour,

    Que pensez-vous des siic paris ou des sicafi (produit belge) comme béfimmo,cofinimmo.
    Ces produits ressemblent aux scpi mais je pense qu’ils sont plus souples dans le sens où l’on peu les vendre rapidement et facilement.Le petit inconvénient est qu’ils ne sont plus éligible au PEA.
    Quel est votre avis sur ces produits

    Merci.

    • Bonjour Stéphane,

      Non je ne connais pas ces produits mais j’ai déjà analysé des produits semblables pour un client et il me semble qu’il s’agit de foncière côtées, donc soumises à la loi de l’offre et de la demande. Si on regarde simplement le graphique de BEFIMMO Sicafi, on voit qu’entre 2011 et 2012, l’action est passée de 68 à 43 euros soit une perte de 37%. Le rendement donne des revenus certes, mais tout peut aller au tapis très rapidement et vous perdez bien plus.

      Regardez certaines foncières qui ont perdu 95% de leur valeur en France… Pour moi il s’agit d’un produit financier ni plus ni moins, pas de l’immobilier. D’autant que je ne vais plus sur l’immobilier de bureau, surtout dans les zones tendues comme à Paris ou à Bruxelles, car les moeurs changent et de plus en plus de cadres travaillent de chez-eux… le monde change, investissez soit dans du concret (immobilier en direct) soit dans des métiers d’avenir… Investir dans des SCPI, REIT ou foncières côtées est l’un des moyens les plus sûr pour perdre gros, sauf si vous êtes professionnels… car dans ce milieu, il n’y a que le marketing qui compte… vous ne verrez que de belles plaquettes et de belles façades. Les exemples de clients qui ont perdu à ce jeux là sont malheureusement nombreux !

      Sur les foncières côtés c’est à mon avis le bon moment pour sortir, car elles sont toutes corrélées aux marchés financiers qui sont devenus fous !

      Bon courage Stephane

  7. Une conseillere me propose un pla
    cement en SCPI sur as/vie (complement retraite) mais je n’y
    connait rien en la matiere! Vos informations et commentaires tres
    interressants ne m’ont pas rassuree!! Je pense placer autrement et plus surement! !!!

    • Bonjour Jeanny,

      Le défaut des SCPI c’est leur faible liquidité en période de crise comme en ce moment, mais lorsque vous investissez dans un SCPI via un contrat d’assurance-vie, c’est l’assureur qui vous assure la liquidité. Dans ce cas pas de soucis pour investir, mais attention de bien suivre votre placement SCPI car sa valeur peut aussi baisser comme les actions, il ne faut donc pas regarder le rendement, mais la valeur des parts.

      Vous pouvez investir en suivant les conseil d’un conseiller indépendant qui sait de quoi il parle. Compte-tenu de la situation économique, les bonnes solutions sont rares, et les bonnes solutions rentables encore plus…

  8. Bonjour,

    Mon conseiller financier me propose d’investir dans une sci type déficit foncier. Je n’ai aucune expérience dans le domaine, pourriez vous me donner votre avis sur ce type de produit?
    Merci par avance

    • Bonjour Virginie,

      S’il vous a recommandé des SCPI déficit foncier, c’est que vous avez de revenus fonciers par ailleurs et que votre tranche marginale est au moins à 30%. Je ne suis pas un grand fan des SCI et SCPI sous forme de pierre papier car très peu liquide dans certains cas et un potentiel de perte important. Je reconnais cependant que certaines SCPI sont de bonnes qualités mais il est difficile de faire les bons choix si on est pas un expert en la matière et qu’on a pas étudié les comptes de la SCPI.

      Si vous n’y connaissez rien aux SCPI, évitez d’investir ou entourez-vous d’un fin connaisseur !

  9. Bonsoir

    Je viens de découvrir votre site et je dois dire qu’il est plus qu’intéressant et je suis content d’être tombé dessus et cela de manière non volontaire, je préfère ce terme que de dire par hasard.
    Je voulais réagir par rapport aux différents commentaires sur les SCPI. En effet, l’aspect économique et/ou financier peut avoir un impact sur le rendement de la SCPI dans le cas d’acquisition classique de bureaux, commerces, entrepôts ou encore immeubles d’habitations, mais qu’en est il si celle-ci est exclusivement dans le domaine de la santé ?
    Car il est évident que dans ce domaine l’avenir demandera plus d’infrastructures pour répondre à la demande croissante, du fait de l’allongement de la vie.
    Qu’en pensez vous ?

    • Bonjour,

      Votre site internet est très intéressant, toutefois je reste surpris que personne n’ai répondu à la remarque de Bruno ci-dessus.

      L’économie va mal et beaucoup de monde prévoir le pire pour les SCPI de bureaux et de commerces.

      Mais qu’en est-il selon vous des SCPI plus spécialisée (PFO2 et la protection de l’environnement, pierval santé, novapierre allemagne pour l’étranger, corum convictions, …)

    • Bonjour manu,

      Ma réponse prend date, nous sommes en octobre 2015 et dans les 4 prochaines années, je met au défit quiconque de me trouver une seule SCPI qui fasse une performance positif.

      Donc non les SCPI spécialisée ne sont pas plus protégée que les autres contre la crise financière qui est en constitution. Par leur fonctionnement, toutes les SCPI sont exposées aux taux d’intéret et à l’abondance des liquidités actuelles… La moindre augmentation des taux et crise de la demande mettra à terre les SCPI surtout celle qui ne sont pas liquide. S’il n’y a plus d’acheteur, les parts de SCPI ne valent pas grand chose, seul avantage, la valeur faciale ne s’effondre pas comme celle des actions donc la panique est moins visible.

      Voici mon avis personnel, sortez des SCPI temps qu’il est encore temps !

  10. Bonjour, je m’intéresse au sujet depuis peu et votre com du mois dernier m’interpelle : des éléments en particuliers depuis la rédaction de cet article vous font penser a un risque réel de cet investissement?

    • Oui, les SCPI se portent pas trop mal juste à cause d’une baisse “considérable” des taux de refinancement. En cas de hausse des taux, nous assisterons à une chute violente des part de SCPI et surtout une chute de la liquidité des parts. Sans acheteur, les parts ne valent plus rien malheureusement.

      Bonne journée

  11. Il me semble que sans acheteur un immeuble entier ne vaut rien non plus. La seule différence est que si le propriétaire reste solvable il n’est pas obligé de vendre et le prix de l’immeuble reste inconnu. Avec les SCPI le prix est toujours connu et l’instinct grégaire des multiples propriétaires de la société joue contre eux à la hausse comme à la baisse. Mais aucun sociétaire n’est contraint de placer la majorité de son patrimoine sur une seule société civile alors que la majorité des propriétaires en direct doit se contenter d’un seul ou quelques logements. De plus les frais des SCPI sont affichés alors que le vendeur d’un immeuble ne vous parlera pas des commissions de gestion locative des frais d’huissier des assurances que vous futur propriétaire aurez à régler.

    • La valeur des parts reste connue, mais attention, la valeur liquidative n’est pas le prix de vente !!!

      Essayez de vendre vos parts à la valeur liquidative en période de crise et nous en reparlerons… L’expérience montre que quand il n’y a pas de demande, les prix s’effondrent, comme en BOURSE !

      Les SCPI sont des investissements piégeux !

    • @etienne

      Bravo pour votre site

      Malgré tout je lis votre remarque mais ne comprends toujours pas la difference que vous faites entre la SCPI et l’immobilier detenu en direct :

      en cas de crise, comme en 1998, l’immobilier en direct diminue lui aussi de moitié. Et c’est tout aussi difficile à vendre : personne n’en veut car tout le monde panique et attend.
      Les locataires récents partent pour se réfugier sur des loyers moins chers que proposent des bailleurs qui viennent d’acheter au rabais et les nouveaux locataires négocient les loyers à la baisse.
      Bref, la situation me parait comparable en tout point. Avec en plus les soucis à gérer en direct pour la propriété en direct.

      Et si vous avez votre crédit

    • La différence est fondamentale, un appartement en direct se vendra pour y habiter, alors que pour des parts de SCPI, qui intéresse des investisseurs uniquement, alors on risque de ne pas trouver preneur pendant de nombreuses années, surtout si les taux d’intérêt remontent !

      C’est un produit “piégeux” comme diraient nos amis canadien !

  12. Bonjour, je découvre votre site et je m’intéresse à des parts de SCPI, mais à vous lire je ne pense pas m’investir de suite à une SCPI. Quand pensez-vous de se créer une SCI ?

  13. Bonjour Je découvre votre site qui est intéressant, je voudrais prendre des parts de SCPI mais à vous lire je ne pense pas le faire. Que pensez vous de se créer une SCI ? est-ce moins risquer ?

  14. Bonjour, Étienne .
    Tu conseille d’investir dans des parts de sci ou scs de commerces plutôt que des scpi , peux tu nous en dire plus ? Comment investir dans des sci ou scs ? Est ce risqué ? J’ai reçu une donation de 50000€ dans quoi me conseil tu de les placer ? Merci d’avançes

  15. Bonjour,

    J’ai acheté il y a 4 ans un petit immeuble (4 appartements) sur lequel j’ai fait effectuer pas mal de travaux.
    J’ai donc créé un déficit foncier.
    Je gère moi même les locations et ce n’est pas toujours évident entre les entrées et sorties de locataires, les petits travaux, les vacances de loyer, etc…
    C’est assez stressant.

    J’ai aujourd’hui environ 20 000 € a investir et je me dis que l’achat de SCPI peut me permettre de trouver un bon rendement (autour de 5 %) tout en me permettant de diminuer mon déficit foncier.
    Dans mon cas les 5 % sont nets d’impôt et de CSG.
    Seulement j’aimerais ne pas me tromper.
    Aussi, j’aurai aimé profiter de l’expertise de “Choukrov” ou d’autres participants pour me donner deux ou trois SCPI saines sur lesquelles je peux investir.
    Je ne compte pas revendre mes parts avant une dizaine d’années.
    Merci pour vos conseils

    Cordialement

  16. Bonjour Étienne,

    Vos conseils en terme d’investissement dans des immeubles ont toujours été très pertinents et j’y adhère complètement. Cependant à cause de problèmes de santé, ce type d’investissement, ne me correspond plus. Pourriez-vous me conseiller sachant que mon besoin est de me constituer une rente, entre 1600 et 2000 € net, tout en ayant la possibilité de faire un prêt amortissable, entre 150 000 € et 200 000 €, pour acheter ma résidence principale, en 1ère couronne parisienne, dont 2 chambres seront louées en colocation pour rembourser les mensualités.
    Mes avoirs :
    – En 06/16 vente de ma résidence principale à Paris IM à 360 000 € ;
    – Et une Ass Vie (180 000 € en 02/2008 et 123 500 € à ce jour, donc 23 500 € de retrait et des pertes sur des actions).
    J’ai pensé aux SCPI dans le cadre de l’assurance Vie … Mais quel contrats d’AV et SCPI choisir ? J’ai pensé aux SCPI :
    – Immorente (date 1988) au taux de 5,22℅ ;
    – PFO2 (date 2009) au taux de 5,22 ℅ ;
    – Primavie (date 2012) au taux de 5,10 % ;
    – Fonds Euros Sérénipierre à 4%.
    Sachant que pour les contrats d’Assurance Vie je n’ai aucune idée. Je vous remercie de vos conseils et/ou orientation vers une personne indépendante, sérieuse et compétente. À bientôt de vous lire. Cordialement, Noara

  17. Bonjour,

    Lonlay&Associés me conseille d’investir dans une SCPI PRIMONIAL qui gère le produit PRIMOVIE L’ESSENTIEL (Maisons de retraite, crèches, écoles, hôpitaux…). Cette SCPI est une filiale de SCPI IMMORENTE (une des plus anciennes).

    Pensez-vous qu’il y a un risque d’y investir ?

    Merci de votre réponse.

    Très cordialement,

  18. J’envisage d’investir dans une scpi à hauteur de 300 000€. Mon objectif est d’obtenir un complément de retraite (j’ai 64 ans) et si j’ai bien lu les différentes interventions qui précèdent le véritable risque réside dans la baisse de la valeur de mes parts. Sauf que ça n’est un risque que pour celui qui cherche une plus-value à la vente. Dans mon optique tant qu’il y aura des locataires, donc des loyers à distribuer, la valeur de la part m’importe peu. Reste qu’on me dit que les SCPI sont “gavées” d’argent et qu’elles achètent des bien avec moins de vigilance qu’avant.Avez vous des infos sur ce phénomène de bulle?

  19. Coucou,
    Au début de 2016, j’ai acheté des parts auprès de cette SCPI corum, car j’ai vu qu’elle enregistrait un rendement intéressant tous les ans. Après avoir lu ton article, je me suis posé certaines questions. En as-tu déjà entendu parler et penses-tu que j’ai fait le bon choix d’investir dans cette société ?
    A+

  20. Bonjour Etienne et les autres,

    Je suis chez Corum et pour le moment j’en susi très content. Personnellement j’investi pour le très long terme, et si une crise arrive je me dis que ça peut ^etre un bon moment pour racheter encore plus de scpi a moindre cout..

    Nous sommes début 2017, visiblement depuis 2015 la crise tant attendue n’est pas arrivée. Une crise on en aura t^ot ou tard, je suis trader et c’est par exemple inhérent a la bourse.

    Mais j’ai tendance a me méfier des gens qui crient au loup trop fort et font du catastrophisme.

    Etienne parlait sinon de la hausse des taux et qu’il fallait absolument se débarasser ou éviter les SCPI. Peut etre qu’effectivement ca va beaucoup baisser, je n’en sais strictement rien, mais je pense qu’il faut prendre en compte le fait qu’il y a plusieurs façon de monter les taux. Et si l’inflation monte autant il a été démontré ( je sais plus son nom ) dans un article sur le blog patrimoine que l’immobilier ne bougeait pas du coup, et donc ne baissait pas.

    Chez Corum y a pas de marché secondaire, et c’est la SCPI me semble t’il la plus liquide du marché.

    AUtre question : SI une scpi chute de 50 % pour prendre un scénario catastrophiste, ^pourquoi vouloir revendre? J’aurai plutot tendance a en racheter au contraire..et la scpi faut pas oublier qu’elle achete elle meme du patrimoine, donc si l’immobilier chute c’est aussi une opportunité pour la scpi de faire des bonnes affaires?

    Ce que j’aime particulièrement chez Corum c’est sa diversification géographique et également au niveau des actifs qu’elle détient.

    • Que ce soit Corum ou tout ces autres concurrent, on ne peut juger de l’investissement qu’une fois sortie ! Sur le papier c’est peut-être très bien, mais s’il faut attendre 30 ans pour sortir, on ne peut pas dire que ce soit liquide !!!

      Une pièce d’or, une forêt ou un immeuble, c’est bien plus liquide d’une SCPI, surtout en période de trouble ! La moyenne des valorisation des SCPI a chuté de plus de 50% de 1992 à 2000, qu’est-ce qui prouve que ça n’arrivera plus et surtout combien de temps il faudra pour revenir à zéro ?

      Si demain vous me trouvez des SCPI dont les administrateurs ont investi massivement leur propre argent dedans, là j’aurai un peu plus confiance, mais sachez qu’une pièce d’or n’a jamais déçu personne !

  21. Bonjour à tous,

    J’arrive un peu par hasard sur ce site cherchant des billes sur Corum.
    A titre de présentation, je suis humblement proprio de 6x SCPI “nationales”, de rendement, depuis 9 ans pour environ 130ke.
    Le bilan est quelles ont déjà offert 50% de leur valeur en rente et qu’elles se sont appréciées de 10% environ par rapport à la valeur d’achat + frais. Pour tenter parallèle, la pièce d’or dans son écrin n’a même pas produit d’oxydation (= produit de Kal-isation pur à caractère).

    Je suis assez étonné des réactions d’Etienne B. contre ce type de produit même si je pense qu’à activité économique stable, la poursuite de collecte en France va surement entrainer la dilution de la valeur des parts, voire impacter le rendement.

    Concernant la valeur des parts, je considère ces produits “à capital définitivement engagé” i.e. aucun objectif de revente et même un outil simple de donation vers mes héritiers. Je crois que si vous voulez faire des coups de valorisation en capital, la bourse casino conviendrait mieux.

    Actuellement, je pense qu’une diversification ailleurs qu’en France me semble un choix prometteur, ce type de mutualisation du risque locatif n’étant pas très répandu vers nos partenaires. Ou alors sur des secteurs encore non suralimentés (santé p.ex)

    Le choix de SCPI à Kal fermé me parait aussi un moyen sûr de prévenir la dilution au prix d’une moindre facilité de revente (mais si la liquidité est un souci, ne pas passer par la case immo de mon point de vue)

    Cordialement à tous,
    Jean.

    • Bonjour Jean,

      Nous sommes parfaitement d’accord, si vous avez identifié les risques et les inconvénients et que vous les acceptez, les SCPI peuvent être un investissement utile sur le long terme.

      Cet article est justement là pour soulever ces inconvénients et éviter que les investisseurs ne foncent tête baissée sur un placement qu’ils pensent liquide et sans risque.

      Merci pour cette mise au point Jean

      Etienne

  22. Bonjour
    En ce qui me concerne je pense s’une SCPI est un bon placement rendement mensuel comme Corum maintenant pour la revente on y perd

  23. On parle de revente/échange de gré à gré de parts de SCPI sur le marché secondaire. Quid de ce marché ? On y accède comment ?

  24. Jeune, non propriétaire mais sans projet d’achat immobilier pour le moment, avec quelques k€ disponibles, je donne ici quelques réflexions qui n’engagent que moi.

    Les taux de rendement affichés sont à première vue très intéressants, mais les commissions (10%, je trouve ça absolument énorme) et la fiscalité (20%) ramènent très vite à une réalité moins brillante. On ne gagne rien avant au moins 3 ans, et la moindre anicroche rend le rendement sur 8-10 ans assez médiocre.

    Je me pose aussi la question de la revente des parts. Manifestement, tout le monde achète des SCPI en ce moment. Si parmi tous ces acheteurs, une partie se base sur les simulations à 8 ans données sur les sites Internet et envisage une revente à moyen terme, la quantité de parts à vendre sur le marché secondaire sera assez importante d’ici 6 à 8 ans et leur valeur pourrait par conséquent baisser. Si c’est le cas, ceux qui investissent aujourd’hui pour 8 ans n’auront pas gagné grand chose, s’ils ne perdent pas.

    Je me dis donc que les SCPI ne sont réellement intéressantes que pour se créer un complément de revenu sur du très long terme, une retraite par exemple.

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