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Rédigé par le 12 Mar 2011

Immobilier Parisien – Faut-il parler de bulle ?

Immobilier Parisien – Faut-il parler de bulle ?

Rappel : l’objectif de cet article n’est pas de relancer un débat stérile entre pro et anti-bulle, mais bien  d’apporter des éléments de réponse à chacun sur le phénomène de hausse des prix que connaît actuellement la capital.

“L’immobilier parisien n’en finit pas de battre des records. Selon une étude des notaires parisiens publiée jeudi, les prix des logements anciens ont bondi  avec un prix moyen de 7330 euros le mètre carré…”.

Tout le monde a été attentif à ces articles publiés dans la presse après 2011 et jusqu’à aujourd’hui, en particulier les propriétaires qui possèdent un ou plusieurs biens sur Paris. Cette nouvelle devrait réjouir les actuels propriétaires mais qu’en est-il réellement ?

Qu’est-ce qui caractérise le marché parisien aujourd’hui ?

Très peu de bien à vendre, les propriétaires ne veulent pas vendre par anticipation d’une hausse des prix future, les acquéreurs sont prêts à tout pour acheter, même à surenchérir les prix de 10 à 15%, toute rationalité est perdu en ce qui concerne les prix par le simple fait que la majorité des primoaccédants sur Paris arrivent à acheter grâce à des dons de sommes d’argent importantes venant de leur famille.

Les tensions sur la demande son donc extrêmes, l’offre est de plus en plus rare par anticipation d’une hausse encore plus importante et  les achats sont de plus en plus compulsifs et irrationnels, parfois sans même visiter le bien en question.

Quels sont les FAUX arguments pour une anticipation à la hausse ?

Il y’a une demande forte de logement sur Paris !
Cet argument est vrai, mais cela n’explique pas une hausse de 17,5% en 1 an, et encore moins la hausse continue entre 1997 et aujourd’hui.

Les prix a Paris sont encore loin des prix d’autres capitales comme Londres ou New York !
Cet argument est très souvent utilisé par les agents immobiliers, les vendeurs d’immobilier neuf et peut-être même les marchands de sommeil ! Cet argument est totalement faux pour une raison simple : le prix de l’immobilier est en relation directe avec les revenus des ménages habitant sur place. Un exemple, en Afrique ou en Asie, dans certains pays, il est possible d’acheter une maison pour 5 000 euros, et même si vous êtes étranger avec des revenus beaucoup plus important, à vous tous seul, vous ne ferez pas monter les prix à 250 000 euros comme en France (voir plus bas le lien entre les prix et les revenus). Une maison sur Londres vaut 2 fois plus qu’en France, mais les salaires à Londres sont également deux fois plus importantes qu’à Paris, aucune comparaison possible donc.

Les étrangers aiment Paris et font flamber les prix ! Là encore, le phénomène est réel, les étrangers achètent à Paris, mais ce ne sont pas 3 % des investisseurs étrangers qui font flamber les prix à eux tout seuls. Les riches hommes d’affaires étrangers quant à eux, n’achètent que des biens d’exception qui sont hors marché. Il faut aussi voir que lorsque les bulles immobilières éclatent, une proportion importante d’étrangers vendent leurs actifs immobiliers comme en 1991.

Pour un investisseur Paris est une valeur sûre !par définition, l’immobilier est une valeur sûre, mais avec un rendement locatif qui est très souvent autour de 2.5% avant impôt sur Paris, il est plus intéressant est plus sûr d’investir en province à un rendement de l’ordre de 6 ou 7%.  Cet argument est donc faux, car si les prix de l’immobilier s’effondrent sur Paris, que vous avez payé 500 000 euros pour un bien qui en vaut maintenant 400 000 euros, il s’agit d’une perte de 100 000 euros, hors frais d’acquisition, et pour couronner le tout, à un rendement de 2.5% hors fiscalité, il vous faudra 40 ans de loyers pour rembourser votre bien, sans tenir compte de votre fiscalité… l’argument de valeur sûre ne tient donc plus !

Prix des logements sur le long terme

Les travaux de Jacques Friggit sont in contestables : il a analysé les prix de l’immobilier sur le long terme et les a comparés au revenu disponible des ménages. Voici l’un des graphiques qu’il a obtenus sur les 45 dernières années :

Courbe Jacques FRIGGIT indice prix

Que nous apprend cette courbe ? Les prix de l’immobilier se sont calmés en province, mais repartent de plus belle à Paris. Cette courbe met aussi en évidence que la hausse de 1991 sur Paris avait été trop brutale et a été corrigée de 1991 à 1997. L’éclatement de la bulle immobilière parisienne de 1991 avait été très violent pour ceux qui s’en souviennent, mais nous sommes arrivés à des niveaux jamais atteints.

Il est donc important de prendre conscience que les prix de l’immobilier sont déconnectés actuellement des revenus des ménages.

Voici un exemple inspiré par une amie chasseur immobilier :

Prenons un couple de cadres qui ont aux alentours de 35 ans, leurs revenus sont de 6 000 euros par mois à deux, et ils souhaitent acheter leur résidence principale sur Paris Centre, soit un T3 de 60 m² au prix de 450 000 euros. Compte tenu du marché actuel, ils auront beaucoup de difficulté à trouver même pour cette petite surface.

Prix d’acquisition : 450 000 euros Frais de notaire : 36 000 euros Autres frais : 4 000 euros Total Acquisition : 490 000 euros Apport personnel : 100 000 euros Taux sur 25 ans : 4.15% hors assurance Assurance : 0.5% Mensualités : 2 201 euros

Sans apport de leur part, impossible d’acheter, car ils dépassent le taux d’endettement de 33%, ils ont donc investi 100 000 euros de leur poche, soit toutes leurs économies.

La situation est-elle tenable ? La réponse est non, car tous les ménages ne gagnent pas 6 000 euros par mois, et même avec des situations confortables, les cadres ne peuvent plus acheter leur résidence principale. Un bon indicateur pour analyser les prix de l’immobilier est le ratio entre le prix d’acquisition et les revenus nets des ménages :

Dans notre exemple, notre couple fera l’acquisition d’un bien d’usage, non productif de revenus, à hauteur de 490 000 euros. Avec les intérêts payés à la banque, le coût total de l’opération sera de 760 325 euros :

Capital emprunté : 390 000 euros Apport : 100 000 euros Intérêt et assurance sur 25 ans : 270 325 euros Total : 760 325 euros

Leurs revenus mensuels étant de 6 000 euros par mois à deux, cette acquisition non productive représente donc 126 mois de salaire, soit l’équivalent de plus de 10 ans de revenus, sans rien payer d’autre, ni facture, ni vacances, ni consommation…

Bref, après 4 ou 5 ans dans leur 60 m², il est fort à parier qu’une surface plus importante sera nécessaire… et le choix de la province se posera alors…

Paris – faut-il vendre ou au contraire investir ?

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez y rester encore pendant plusieurs années, pas d’inquiétudes, l’immobilier sur le long terme reste une bonne idée, mais si en revanche vous souhaitez plus grand o que vous êtes investisseur, c’est probablement l’un des meilleurs moments pour mettre en vente votre bien et devenir locataire, le marché étant tellement tendu que la vente d’un bien 10 ou 20% au dessus de son prix ne devrait pas se remarquer !

Les propriétaires d’un bien à Paris sont-ils plus riches ?

Pour répondre à cette question, il faut distinguer plusieurs catégories de propriétaires :

Les propriétaires de leur résidence principale récente : ils ont acheté leur résidence principale sur Paris à un prix relativement important et pour ces personnes, l’effort financier à consentir est très souvent important. Même si ces propriétaires se sentent plus riches de jour en jour, la hausse ou la baisse du prix de l’immobilier ne sera pas une bonne nouvelle. Explication : en cas de hausse de l’immobilier, leur bien prendra de la valeur, mais s’ils souhaitent s’agrandir et passer à la taille au-dessus, le coût d’acquisition sera encore plus important. En revanche, si les prix baissent, leur bien voudra moins cher, mais les plus grands également !

Les Investisseurs : il s’agit des propriétaires bailleurs, et la il n’est pas difficile de comprendre que ce seront les grands gagnants d’une hausse excessive des prix.

Un mot des locataires : impossible de trouver une location sur Paris pour plusieurs raisons : les locataires en place depuis longtemps profitent d’une revalorisation annuelle plafonnée à l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) et ils ont donc des loyers très intéressants, dans ces conditions, ils ne changeront pas facilement de logement, ce qui fait qu’il est aujourd’hui impossible de trouver une location, et encore moins à prix raisonnable sur Paris.

Les retraités qui possèdent leur résidence principale : ce sont les mieux lotis, car en revendant leur petit 100m² sur Paris, ils peuvent s’offrir un vrai château en province. C’est donc une excellente opportunité de s’agrandir à moindres frais pour eux.

Conclusion – Alors, faut-il parler de bulle immobilière sur Paris ?

La réponse est catégorique, OUI, NOUS SOMMES EN PRÉSENCE D’UNE BULLE IMPORTANTE, pas besoin d’être économiste ou de lire dans une boule de cristal, tout les signes d’une bulle sont donc présent :

Tension extrême sur la demande Offre rare par anticipation de hausse des prix Rétention des biens à la vente Surenchère des acheteurs Augmentation du prix par les vendeurs en cours de vente Prix déconnectés de la réalité économique Prix déconnectés des revenus disponibles des ménages Impossibilité d’acheter pour les primoaccédants Rendement locatif très bas Loyers très élevés Spéculation des particuliers Achats compulsifs et irrationnels (en quelques minutes)

Comme souvent, les bulles sont identifiées au moment de leur implosion, et ici nous avons une augmentation de l’immobilier parisien de 224% entre 1998 et 2011 alors que l’augmentation des salaires n’est que de 32% sur cette même période. La question n’est donc plus de savoir s’il y’a une bulle, mais plutôt de savoir quand elle implosera et quelle sera l’ampleur de la baisse. Rappelons qu’entre 1991 et 1997, l’immobilier Parisien avait perdu plus de 50%, mais vous aurez des difficultés à trouver des articles sur le sujet, les chiffres de l’INSEE sont en revanches incontestables, pourquoi ce silence ?

N’oublions pas que la baisse de l’immobilier est très visible dans certains pays comme les US, le Canada, l’Australie, le Japon depuis 15 ans, et bien d’autres. La hausse de l’immobilier n’est finalement bonne pour personne à part les agences immobilières et les professionnels de l’immobilier.

Plutôt que de se focaliser sur une marché parisien risqué, il est donc préférable à l’avenir de privilégier les marchés plus sains en province, avec une meilleure rentabilité et un potentiel de plus-value plus important, pour faire un investissement locatif.

Etienne BROIS

La reproduction, intégrale ou partielle de cet article, est autorisée dès lors que la mention "independancefinanciere.fr tous droits réservés" est ajouté, accompagné d'un lien vers cette page.


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15 Commentaires pour "Immobilier Parisien – Faut-il parler de bulle ?"

  1. Voilà.
    C’est un peu une évidence cette bulle économiquement parlant, je comprends pas pourquoi les gens continuent à se bercer d’illusions.

    Par ailleurs, je ne pense pas que la province soit vraiment mieux lotie. La bulle est plus petite c’est tout.

  2. Bonjour,

    Très bon article, je suis entièrement d’accord avec l’analyse notamment sur le fait qu’il faille investir en province ou les taux de rentabilité sont bien meilleurs, la vraie question c’est “oui, mais où?”

    Par ailleurs c’est également intéressant de parler de la chute de l’immo parisien de 91 à 98, chose que tout le monde semble oublier pensant que Paris est condamné à voir ses prix grimper à jamais…

  3. On parle de bulle immobilière sur Paris, mais ne serait-ce pas non plus le en Province ?
    Pour moi, il n’y a qu’une différence entre le marché parisien et celui de Province, c’est bien le prix au mètre carré. Mais, on voit sur la courbe de Friggit, que les deux suivent la même tendance. Comment peut-on parler de potentiel de la plus-value en Province dans ce cas là. Donc sur le coup, je rejoins Jon dans son précédent commentaire, “la bulle est juste plus petite”.

  4. En effet, la bulle est aussi visible en province mais certaines régions échappes à cette bulle.

    Sur Angers par exemple, il n’est pas rare de trouver des biens à 1 000 euros par m² à 20 kms du centre alors que les biens situés au centre sont à plus de 3 000 euros par m². Même situation dans la région Poitou-charente ou il est très facile de trouver des biens à 700 ou 800 euros par m², en claire, une maison de 150 m² avec terrain sur Angoulême peut se négocier à 130 000 euros, le prix reste donc cohérent.

    Pour ma part, la bulle est plus violente là ou les prix sont le plus déconnectés des revenus des ménages, c’est à dire l’IDF, les très grandes villes (Lyon, Marseille, Nantes, Lille, Toulouse etc…)

    La question n’est pas “SI” mais plutôt “QUAND” et “DE COMBIEN” sera le retournement, qui je le souligne sera salutaire même pour les propriétaires…

  5. Analyse tres interessante, avec etonnamment tres peu de reponses !
    Comme si personne ne pensait que le prix d’un bien n’est jamais sa valeur.
    Par definition, l’economie est une science sociale, qui integre donc des facteurs sociaux, notamment les anticipations des agents economiques. Un bon investisseur est capable d’anticiper ces facteurs sociaux et investir au bon moment au bon prix. A ce jour peu parlent de speculation immobiliere. Ni l’Insee, ni les gouvernants, ni les medias, ni les banques n’ont le courage de reagir face a une situation economiquement desequilibree et donc intenable, pour les motifs decrits plus haut.
    Des millions de personnes se demandent tous les jours pourquoi ils doivent payer leur logement 2 ou 3x plus cher que leurs parents, pour une valeur qui n’a pas vraiment change, Paris reste Paris.
    Aux premiers signes de defaillance de la longue montée speculative des prix des immeubles, tenus a la hausse par des vendeurs psychologiquement forts et des acheteurs qui se pliant a cette “loi”, les acheteurs attendront pour acheter. Et c’est alors l’acheteur qui dictera sa psychologie… et la nouvelle valeur immobiliere. Valeur du metre carre a Paris: 4000/4500 euros en moyenne

  6. Tres bonne synthese je trouve !
    C’est vrai que sur Paris c’est le moment de vendre. Encaissez les plus values latentes (l’argent que vous avez “gagné” grace à la plus value mais qui n’est pas encore dans votre poche) pour les réinvestir dans autre chose : immobilier ou autre. Une autre stratégie serait (pour ceux qui ont un ou des crédits) le rachat de crédit car les taux sont encore assez bas (mais plus pour très longtemps). Pour investir en province il faut privilégier les secteurs ou la création d’emploi et le solde migratoire sont positifs. Vous pouvez trouver tous ces indices sur internet.

  7. Bonne analyse que j’apprecie. Par contre vous dites :
    “impossible de trouver une location sur Paris pour plusieurs raisons”

    Vous abusez quand meme un peu non? Que les locations soient cheres et qu’il ne soit pas facile de trouver un bon prix pour se loger OK. Mais dire que c’est impossible c’est nier les centaines d’annnonces de locations tous les jours sur le PAP, les agences immobilieres, les propietaires bailleurs…

    Il serait bien d’avoir un vocabulaire honnete pour ne pas decridibiliser l’ensemble de l’article. Personnellement j’ai la facheuse habitude de mettre en doute l’honnetete d’un article lorsque je vois une grosse erreur de manipulation dedans…

    • “Impossible”, le mot est peut-être un peu fort je l’admets, mais quand vous cherchez un loyer raisonnable avec un logement décent, il vaut mieux vous armer de patiente, je sais de quoi je parle !

      Quand vous arrivez de l’étranger comme nous et que vos fiches de salaire sont en anglais, que vous n’êtes pas encore embauché ou que votre période d’essai n’est pas terminée, il est bien IMPOSSIBLE DE TROUVER UNE LOCATION !

      Maintenant la situation n’est probablement pas la même pour tout le monde; tous les Parisiens que je connais ont eu de grandes difficultés à trouver une location et cela a parfois mis des mois pour trouver.

      1000 euros pour un T2 sur Paris, est-ce vraiment un prix raisonnable ?

      Prenons une tranche des annonces de PAP à la location sur tout Paris, et de 750 à 799 euros par mois

      Plus petite surface dans cette tranche : Paris 4e à 12 m²
      Plus grande surface dans cette tranche : Paris 18e à 43 m²
      Moyenne des surfaces : 22.75 m²

      Soit de 18.58 à 62.5 euros/m² et en moyenne 34.05 euros/m². Pour se payer cette surface relativement petite sur Paris, un couple devra gagner un minimum de 2400 euros/mois, hors c’est un peu petit pour un couple il faut bien l’admettre.

      J’accepte volontiers les commentaires et les critiques constructives, mais de dire qu’il n’y a pas de problème de prix des locations sur Paris et qu’il est facile d’en trouver une, c’est peut-être un peu nier l’évidence…

      Dernière petite remarque sur les prix parisiens, pour cette surface (22.76 m²), on est donc autour de 185 000 euros soit 14 ans et demi de SMIC. Avec les frais financiers, on arrive à près de 25 ans de SMIC (1073 euros net en 2011), et ceci sans dépenser un centime pour autre chose que ces 22 m²…

      A t’on perdu la raison sur les prix Parisiens ? Je vous laisse en juger !

    • Je suis tout a fait d’accord avec ce que vous dites. Mais je vous reproche de ne pas utiliser le vocabulaire adequat. Vous pouvez dire “il est impossible de trouver une location de bon rapport Q/P” ou alors “il est impossible de se loger a un prix convenable sur Paris” mais pas pretendre qu’il est impossible de trouver une location sans justification. Il est bien sur toujours possible de se loger mais il faut y mettre le prix… Petite astuce au passage, un ami qui revenait de l’etranger et avec des liquidites a proposer au proprio de lui donner 5 mois cash pour se demarquer des autres. Le proprio n’a pas reflechit longtemps. Parfois il suffit de se mettre a la place du proprio qui paye un credit pour comprendre ce qui pourrait lui faire plaisir.

    • Votre astuce est plutôt intéressante, il est vrai, mais voici ce qu’on m’a proposé l’agence immobilière à Yerres (91) lorsque nous avons trouvé l’appartement qu’il nous fallait (38 m² – 740 euros) :

      “Si vous voulez louer cet appartement sans caution solidaire, il faudra mettre 2 ans de loyers dans un compte bloqué au bénéfice du propriétaire” soit 17 520 euros…

      J’avais cette somme mais nul doute que j’ai décliné cette proposition ridicule !

      A l’époque, en 2004, nous avions trouvé 2 appartements à louer sur 10 agences immobilières… un scandale…

      Bref, si nous avions autant de difficultés à louer un 38 m² en IDF avec 2 boulots, des situations confortables, je n’ose pas imaginer toutes les autres situations…

  8. Bonjour ,
    Tous les commentaires sur l'immobilier à Paris sont désavoués à chaque mois qui passe .
    Tout le monde se plante et le prix de l'immobilier ancien à paris ne cesse d'augmenter .
    Quant à la baisse des prix faites nous signe lorsqu'elle arrivera .

    • C'est bien vrai, lorsque le titre ALCATEL était à 80 euros pendant la bulle internet, certains rare analystes pensaient que le titre était surévalué, mais la foule pensait qu'il irait à 150 ou 200 euros…

      Quelques mois plus tard, ALACATEL atteint 100 euros, mais la réalité était bien plus difficile à accepter ! IL Y AVAIT BIEN UNE BULLE et aujourd'hui Alcatel vaut 2.38 euros…

      Il faut bien être conscient que TOUT les excès sont corrigés TÔT OU TARD, ce n'est qu'une question de temps.

      Merci à l'avenir de donner des arguments plus développés, une réponse du style " ça fait 15 ans que ça monte, donc ça montera encore à l'infini" est un peu juste…

      25 ans de SMIC pour se payer un 22 m² à PARIS, c'est justement le nom de mon nouvel article à venir… et je rappel qu'une baisse de prix ne serait pas un drame en pensant à tout les jeunes couples qui ne pourrais pas espérer trouver un logement digne à un prix raisonnable.

      ON EN REPARLE DONC DANS 1 AN OU 2

       

       

       

  9. Conclusion: Investir locatif ou pas?

    • Bonjour Kaïs,

      La question ne se pose pas exactement dans ses termes. Comme Cédric Annicette de Business Attitude le démontre dans son Blog, il existe et existera toujours de belles opportunité d’investissement dans la Capitale ou ailleurs, en revanche, le marché Parisien est très difficile en ce moment du fait que beaucoup achètent à n’importe quel prix sans avoir une approche adapté. Aujourd’hui, il faut être vigilant sur les prix, et se focaliser sur les biens que personne ne veut, et accepter de faire des travaux ! sinon la rentabilité ne sera pas au RDV et les mauvaises surprises risquent de vous ralentir et de vous coûter cher.

      Si vous trouvez des biens largement décôtés à Paris qui peuvent être mis en valeur, il ne faut pas hésiter, mais il faut alors être conscient que les prix devraient repartir à la baisse et nous ne savons pas encore dans quelle mesure.

      L’investissement locatif est certainement le meilleur moyen de s’enrichir avec la création d’entreprise, il faut juste s’assurer de trouver UNE BONNE AFFAIRE RÉELLE ! Les bonnes affaires sont plus fréquentes en Province qu’à Paris en 2011, mais la crise devrait peut-être permettre d’inverser certaines tendances de fond.

      OUI IL FAUT INVESTIR, mais certainement pas à tout prix !

      Toutes les bonnes affaires se réalisent à l’achat et non à la sortie.

      IL FAUT ÉGALEMENT avoir une vision long terme de votre investissement et ne pas accepter de payer trop cher un bien est certainement la meilleure solution pour trouver LES BONNES AFFAIRES.

  10. merci – je ne comprends pas grand chose à l’immobilier et j’avoue que ça m’aide à y voir plus clair ^^

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