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Rédigé par le 28 Déc 2012

TRI : mesure de la rentabilité d’un investissement immobilier

TRI : mesure de la rentabilité d’un investissement immobilier

Note à nos lecteurs les plus fidèles : cet article a déjà été publié avec quelques variantes il y a quelques mois sur un site partenaire.

 

Le TRI ou Taux de Rendement Interne est un calcul utilisé par les investisseurs immobiliers (et financiers) qui souhaitent connaître la viabilité de leur projet d’investissement. Cette mesure est plus précise que le calcul du rendement brut ou net. En effet, le rendement est utilisé pour les investissements, mais cette mesure est incomplète et parfois fausse. Autant le dire tout de suite, la mesure de la rentabilité est un vrai casse-tête pour les investisseurs.

Le TRI est le seul calcul précis pour mesurer la rentabilité

Il existe aujourd’hui plusieurs méthodes pour la calculer que nous allons vous décrire ici, de la plus simple à la plus complexe, et ceci afin de connaître leur utilité réelle.

Le rendement brut

C’est la méthode la plus simple et rapide, facile à calculer, elle et très souvent utilisée par les agences immobilières, car nul besoin de logiciels. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat


Avantage : le calcul est facile à réaliser

Inconvénient : le rendement brut ne reflète pas la réalité puisque qu’il ne pas en comptes les charges, la fiscalité ou même les flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode un peu plus précise, qui tient compte cette fois-ci des revenus réels (y compris des vacances locatives), des charges (taxe foncière, frais de copro, frais de gestion…), et des frais d’acquisition (frais dossier bancaire, frais de notaire, , caution). Le calcul du rendement net est le suivant :

Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100) / Prix d’achat frais inclus


Avantage : le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : cette méthode ne tient pas compte de la fiscalité, ni même des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais intègre en plus la fiscalité de l’investisseur. Voici le détail du calcul :

Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel


Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : le calcul est précis, mais n’intègre pas un élément essentiel, les flux de trésorerie ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Le taux de rendement interne appelé également TRI mesure la rentabilité d’un investissement basée sur les flux de trésorerie qu’il génère. Vous pouvez trouver des définitions du TRI sur internet, je ne reviendrai pas dessus, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.

Prenons 2 investissements identiques, l’un financé via un emprunt, l’autre via apport personnel. Pour cet exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni même des autres charges.

Investissement N°1 – avec apport personnel à 100%

  • Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
  • Loyers mensuels HC : 600 €
  • Apport personnel : 100 000 €

Investissement N°2 – financé à 100% via un emprunt

  • Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
  • Loyers mensuels HC : 600 €
  • Financement à crédit : 100 000 €
  • Taux de crédit : 4.5% TEG financé sur 20 ans
  • Mensualités de crédit : 633 €
  • Effort d’épargne mensuel : 33 €

Comparatif des 2 investissements :

Les 2 investissements semblent à priori identiques. Le rendement brut est bien de 7.2% ((600 x 12)/ 100 000). Or ici nous sommes sur 2 investissements bien différentes :

Pour le premier bien, l’investisseur a dépensé 100 000 € et touche 7 200 € par an. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer) 2012 : + 7200 €

  • 2013 : + 7200 €
  • 2030 : + 7200 €

Ce qui nous fait un TRI de 7.95%

Pour le deuxième investissement, l’investisseur ne retire pas instantanément de revenus de son bien, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il sort seulement 33 € par mois de sa trésorerie personnelle. Les flux de trésorerie sont les suivants : 2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12 2012 : -392 €

  • 2013 : -392 €
  • 2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22.57%

Pour expliquer ces différences considérables de TRI, revenons sur les dépenses et les gains des deux investissements.

Investissement N°1 :

  • Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
  • Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000 €
  • Valorisation du bien : 100 000 € (0% revalorisation)
  • Patrimoine net à 20 ans : 244 000 €
  • TRI => 7.95%
  • Performance globale sur 20 ans : +144% (fois 2.44)

Investissement N°2 :

  • Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
  • Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840 €
  • Valeur du bien à 20 ans : 100 000 €
  • Patrimoine net à 20 ans : 92 160 €
  • TRI => 22.57%
  • Performance globale sur 20 ans : +1075% (fois 11.75)

 

En résumé, l’investissement N°1 a mobilisé une somme de 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance d’environ 144% sur une durée de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement réalisé sans apport a mobilisé au maximum 7 840 € pour un gain net de 92 160 €, ce qui donne une performance de + 1 075%.

Ceci montre bien l’intérêt de calculer le TRI que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé via un emprunt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable en utilisant le levier du financement à crédit plutôt qu’en investissant son cash.

Les calculs utilisés pour cet exemple ont été réalisés via le logiciel Westside Invest qui sera lancé dans quelques semaines. Le TRI est une mesure importante de la rentabilité d’un projet immobilier qu’il ne faut pas négliger.

Pour terminer cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

Méthode avec Excel :

  • A1 : – 92 800 € (-100 000 + 7200) (achat)
  • A2 : + 7200 € A3 : + 7200 € A4 : + 7200 €
  • A5 : + 128 800 € (revente)
  • Formule = TRI (A1 : A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :

Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’années (n)

TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1

C’est une méthode qui est utilisée pour le capital investissement, ou des prises de participation sont réalisées

CONCLUSION

Avant de prendre des décisions sur un investissement immobilier ou financier, il est primordial de maîtriser certains calculs financiers comme le Taux de rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne, et font appel au financement via un emprunt.

La reproduction, intégrale ou partielle de cet article, est autorisée dès lors que la mention "independancefinanciere.fr tous droits réservés" est ajouté, accompagné d'un lien vers cette page.


immeuble de rapport formation

18 Commentaires pour "TRI : mesure de la rentabilité d’un investissement immobilier"

  1. Bonjour Etienne,

    Celui qui a compris ce qu’est un TRI et tu l’expliques très bien en déduit facilement que le seul moyen de se constituer un patrimoine avec des rendements importants (de 10% à l’infini) est de le faire à crédit … C’est d’ailleurs pour cela que la bourse est moins intéressante que l’immobilier d’ailleurs, ce que j’ai mis du temps à comprendre par le passé et qui a été mon erreur majeure.

    Gilles

    • oui, bien sur sauf qu’il est difficile d’obtenir en ce moment un financement maxi pour un investissement immobilier (immeuble) sans apport conséquent.et d’avoir donc un TRI intéressant.

    • Non aujourd’hui il est possible de trouver des rendements au delà des 10% avec des TRI proche de 20 ou 25% voire plus.

      Bien entendu, il faut éviter les grandes agglomérations qui sont quasi toutes dans une bulle.

    • Je confirme les dires d’Etienne.

      J’ai récemment fait l’acquisition d’un immeuble de rapport payé 194k€ et qui me rapporte 18600€ annuellement, soit près de 9,6% de rentabilité brute.

      J’ai apporté 17100€ pour couvrir les frais de notaire, de dossier et de garantie. Le bien lui-même étant financé à crédit.

      J’ai pu emprunter sur 25 ans. J’ai donc des mensualités de 1003€ et un revenu locatif de 1550€. Je vous laisse faire le calcul du tri mais vous pouvez déjà constater que l’opération n’est pas inintéressante.

  2. Bonjour Etienne,

    Merci pour cet article qui explique l’importance du TRI, même s’il n’est pas évident à calculer, il n’en reste pas moins un juste reflet de la réalité de l’investissement : l’argent sort et rentre d’une façon ou d’une autre mais le résultat final diffère.

    La morale est-elle “Riche ou pas, empruntez dans tous les cas” ?

    Qu’en penses-tu ?

  3. Bonjour Etienne,

    Ton article est clair et bien construit on ne peut que comprendre le TRI, je crois que c’est le but recherché ?!

    Je suis moi même en train de faire mon premier investissement locatif et j’ai surfé sur plusieurs sites dont le tien pour accroître mes connaissances et ne pas me planter !

    Merci à toi.

    A bientôt,
    Olivier G.

  4. Je n’ai pas compris grand chose à votre calcul. Pour avoir une valeur TRI avec Excel, il faut avoir tous les flux… y compris celui de la revente du bien. Si on ne met pas de valeur de revente, on obtient, sur 20 ans, un TRI de 4,22% dans le cas n° 1. Comment trouvez-vous 7,95 ? Avec une valeur de revente de 100 000 euros, j’obtiens un TRI de 7,76%.

  5. Avec un apport nul on se retrouve avec un rendement infini ce qui n’a pas vraiment de sens..

    Il faut garder à l’esprit que moins on met d’apport, plus les risques sont élevés.

    • FAUX ! voire même totalement FAUX !

      un TRI infini, c’est un TRI supérieur à 35%, c’est à dire que l’investisseur n’apporte aucun cash-flow.

      Plus on met d’apport, plus le TRI est faible et moins l’investissement est rentable. On ne raisonne plus en terme de résidence principale ici, il s’agit d’un “investissement” !

      Plus on met d’apport, plus on emprisonne une somme d’argent dans de la pierre et moins on a de flexibilité en cas de difficulté. Tous les calculs montrent qu’acheter un bien cash est le PIRE des investissement, et plus l’apport est important, moins on a de cash sur notre compte en banque, donc risque plus élevé et rendement plus faible.

      Je pense que vous prenez le problème à l’envers… on se rend compte qu’un crédit pour investir est la MEILLEURE SOLUTION, et conserver son cash est un impératif vital pour pouvoir continuer à faire des projets.

      Etienne

  6. un élément important n’a pas était pris en compte dans le calcul, les intérêts bancaire cumuler qui pourtant sont absent d’un investissement cash, il y a t il une raison a cela ?

    MERCI A TOI.

    • La mesure du TRI tient compte du CASH FLOW et donc par cascade, des frais dont les intérêts d’emprunt. En réalité, le TRI est plus élevé pour un immeuble financé à crédit car l’investisseur ne sort presque pas d’argent et n’en immobilise pas non plus.

      Pour un achat CASH, le TRI est faible car l’investisseur immobilise TOUT son capital et fiscalement il paye beaucoup plus.

      Bref, pour répondre à vitre question, les intérêts d’emprunt sont toujours pris en compte pour le calcul du TRI, c’est la raison pour laquelle les entreprises préfère emprunter plutôt que d’utiliser leur réserves de trésorerie.

      Etienne

  7. Je me trompe peut-être, mais votre calcul ne semble pas prendre en compte l’impôt sur le revenu. A moins que je ne me trompe dans les deux cas pour un loyer de 600€/mois pour une TMI de 30% et CSG+CRDS de 15,5% et dans le régime du micro foncier (-15 000€/an donc abattement de 30%), il y aura une dépense supplémentaire de 2293€/an. L’effort réel d’épargne total est donc de 2685€/an soit au bout de 20 ans 53704€ le patrimoine net à 20 ans pour le cas du crédit est ainsi de 46296€, ce qui donne une performance globale négative. Dans le cas de l’achat CASH le montant annuel des loyers net d’impôt sur le revenu est de 4907€ soit un patrimoine net à 20 ans de 198140€ et une performance globale de 98%. L’achat CASH semble donc plus intéressant. Où est mon erreur de raisonnement ?

    De plus je ne retrouve pas vos valeurs de TRI en utilisant la formule simplifiée.

    Merci

    • Bonjour Vincent,

      La méthode a été volontairement simplifiée pour bien voir l’intérêt financier d’investir à crédit. Si nous ajoutons la fiscalité immobilière, la solution de l’achat cash est encore bien pire puisque les revenus nets générés sont taxés à 30% (TMI) + 15.5% (CSG) dans le cas d’un investisseur avec une TMI à 30%.

      L’investissement hors fiscalité est à un TRI de 7.95%, ce qui donne un TRI de 4.33% après fiscalité.

      Pour le financement à crédit, les intérêts d’emprunt et autres charges de crédit sont déductibles, ce qui diminue le revenu foncier considérablement, donc nous devrions avoir un TRI autour de 15 à 18% après impôt.

      D’autre part, ici, avec le TRI nous mesurons le rendement de l’argent qui est injectée dans le projet et non la plus-value en euros des projets. L’idée est de mesurer la performance financière de l’argent que l’on bloque dans le projet !

      Dans le premier projet, on bloque 100 000 euros qui rapportent en moyenne 4.33% net d’impôt (faible) alors que dans le deuxième à crédit, on injecte uniquement 7 840 euros qui rapportent en moyenne 15 à 18% net d’impôt. La deuxième solution est donc plus rentable en pourcentage et peut nous permettre de réaliser 12 fois plus de projet (100 000 / 7 840) et de développer un patrimoine bien plus gros infine.

      Donc votre remarque est juste mais le but de cet article était de comprendre le calcul du TRI, qui est la base des calculs financiers.

  8. Merci de votre réponse. L’élément qui me manquait était la déduction des intérêts de l’emprûnt.

  9. Il y a un point qui a été occulté dans votre exposé : l’importance du cash flow.
    Raisonner en terme de rendement uniquement est trop simpliste. Dans votre exemple, le cash flow est de -33€. Il est négatif. Si vous voulez faire un second projet, cet effort de trésorerie mensuel va beaucoup vous pénaliser auprès de la banque.
    N’oublions pas que mettre en avant les avantages du levier qu’est le crédit immo n’a de sens que si on arrive à décrocher un prêt…
    Mettre de l’apport juste suffisant pour que le cash flow soit nul ou positif permet de dire au banquier “OK, mon endettement est supérieur a 33%, mais chaque bien me rapporte de l’argent chaque mois.” Ca ne garantit pas de passer mais a coup sur, avoir dse cash flow négatifs garantit de bloquer très rapidement sur l’obtention dse prets (encore + vrai pour les salaires les + faibles)

    • Ceci est exemple pour bien comprendre l’intérêt d’investir à crédit et comment calculer le TRI. Bien entendu il est possible d’avoir des cash flow positifs, mais en ce qui concerne la banque, elle n’aura pas l’analyse que vous décrivez :

      Elle prendra en compte 70% des revenus théoriques, votre historique de revenus (travail et immobilier), la somme de vos actifs, toutes vos charges, votre scoring bancaire (type de boulot, indépendant, salarié, fonctionnaire etc…) et la frontière des 33% n’existe que pour une résidence principale, qui ne génère AUCUN revenu, pas pour l’immobilier. Certain de mes clients sont à 60% voire plus, la banque calcul son risque basé sur une multitude de critère.

      En bref, il ne suffit pas d’avoir un cash flow théorique positif, il faut aussi être solvable et avoir de l’épargne de côté. Les banques se basent sur le réel uniquement, pas le théorique et si vous attendez d’avoir du 20% pour investir, vous risquez d’attendre longtemps !

  10. Bonjour,

    Je suis novice dans le monde des investisseurs, mais je m’y intéresse de plus en plus, surtout en prévision de la retraite.
    Je cherchais depuis quelques jours une méthode de calcul du TRI simple à comprendre.
    Vos explications sont très claires, néanmoins lorsque je me projette avec mes chiffre je suis perdu.
    J’aimerais si possible savoir si vous pouviez m’aider dans mon projet?
    Cordialement LILOU

  11. Bonjour Etienne,

    Merci encore pour ces explications.
    On entend aussi parler de la Valeur Actuelle Nette (VAN), qui apriori, permettrait de comparer deux investissements rentables.
    Est-ce également un critère à prendre en compte ?

    Laurent

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