J’ai beaucoup entendu parler de l’inflation ces derniers temps, y compris de nombreuses mauvaises informations. Et j’ai reçu beaucoup de questions sur ce sujet de la part d’autres membres de BiggerPockets.
L’une des questions les plus fréquentes que je reçois est de savoir si nous sommes susceptibles de connaître une inflation dans un avenir proche et si cela est bon ou mauvais pour nous, en tant qu’investisseurs immobiliers. C’est un sujet que chaque investisseur immobilier (et chaque investisseur) doit comprendre, c’est pourquoi j’ai voulu prendre quelques minutes pour dissiper certains mythes et donner un aperçu du sujet.
Notez que je ne cherche pas à faire des prédictions ici ; j’espère simplement vous apporter des connaissances que vous pourrez utiliser pour faire vos propres prédictions et vous faire votre propre idée de ce qui se passe et de la direction que prennent les choses.
Qu’est-ce que l’inflation ?
Tout d’abord, commençons par la définition de l’inflation. Il existe des définitions très formelles et académiques, mais je vais les ignorer pour l’instant.
Pour l’essentiel, l’inflation est simplement l’augmentation des prix des biens et des services. Lorsque les mêmes choses coûtent plus cher qu’auparavant, c’est de l’inflation. Et lorsqu’elles coûtent moins cher, c’est la déflation.
Un grand mythe que je veux dissiper d’emblée est l’idée que toute inflation est mauvaise. Il est évident que certains aspects de l’inflation ont un impact négatif sur nous : si l’achat d’un produit coûte plus cher, cela réduit notre pouvoir d’achat, ce qui nous rend plus pauvres par rapport à l’époque où les produits étaient moins chers. Notre argent ne « va plus aussi loin » qu’avant.
Pourquoi l’inflation n’est pas toujours une mauvaise chose
Mais regardons pourquoi ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose dans tous les cas.
Augmentation des salaires
Premièrement, l’inflation du coût des biens et des services s’accompagne généralement de l’inflation des salaires. Lorsque les prix augmentent, les revenus augmentent également. Si les revenus suivent le rythme de l’inflation, les choses ne vont pas mal. C’est lorsque les revenus ne suivent pas le rythme de l’inflation (les prix augmentent plus vite que les salaires) que nous avons un problème.
La croissance des entreprises
Deuxièmement, l’inflation est importante pour l’économie. Si la hausse des prix est néfaste pour les consommateurs, la baisse (ou même le maintien) des prix est néfaste pour les entreprises. Lorsque les entreprises vendent moins cher, cela signifie moins de profits, moins d’achats, moins d’expansion, moins de croissance.
L’économie n’est que le reflet de la croissance des entreprises, donc si les entreprises ne croissent pas, l’économie ne croît pas. La croissance de l’économie est directement liée à l’inflation. Et, du moins selon ceux qui définissent la politique monétaire, il est plus important pour les entreprises de croître que pour les consommateurs d’obtenir des produits à moindre coût (et je suis d’accord).
Prévention de la déflation
Enfin, il existe des forces naturelles qui permettent généralement de maîtriser l’inflation. Des forces qui ont tendance à faire baisser les prix. Et il y a des choses que le gouvernement/la FED peut généralement faire pour ralentir l’inflation si elle commence à devenir incontrôlable. Ainsi, l’inflation galopante n’est généralement pas un problème.
Mais l’inverse n’est pas nécessairement vrai. Il est beaucoup plus difficile de contrôler la déflation lorsqu’elle s’installe, et la déflation peut rapidement faire boule de neige dès qu’elle commence. Il vaut mieux avoir un peu plus d’inflation que ce qui est souhaitable que de risquer de ne pas avoir assez d’inflation et que tout s’envole vers le bas (« spirale déflationniste »).
Pour résumer, une bonne inflation est une bonne chose qui permet à l’économie de continuer à tourner (à croître) et d’éviter une spirale déflationniste.
Le plan actuel de la FED pour l’inflation
Historiquement (au cours de la dernière décennie), la FED a visé une inflation d’environ 2 % par an. Cela signifie que les prix des biens et des services devraient augmenter d’environ 2 % par an pour que la FED soit satisfaite de notre croissance économique.
Aujourd’hui, l’inflation réelle fait l’objet de nombreux débats, certains diront que le prix de certains produits de première nécessité augmente bien plus que 2 % ces jours-ci. Mais les mesures officielles du gouvernement situent l’inflation annuelle entre 1 et 2 % pour une grande partie de la dernière décennie. En d’autres termes, elle est inférieure à l’objectif fixé par la FED.
La Réserve fédérale a fait une annonce la semaine dernière, disant essentiellement que le nouvel objectif d’inflation est « une inflation moyenne de 2 % » dans le temps. Cela ne semble pas très différent de l’ancienne politique de « 2 % d’inflation », mais c’est bien le cas. Ce nouvel objectif signifie qu’après les périodes où nous avons une inflation inférieure à 2 %, la FED fera des choses pour essayer de faire passer l’inflation au-dessus de 2 %, créant ainsi une inflation moyenne de 2 % au fil du temps.
Eh bien, si nous supposons que l’inflation jusqu’en 2020 a été inférieure à 2 % et que l’inflation en 2020 (en raison de la fermeture de l’économie) sera bien inférieure à 2 % (peut-être autour de 0,8 %), cela signifie que la Fed pourrait viser 2,5 %, 3 %, voire plus au cours des deux prochaines années. Il s’agit d’un écart considérable par rapport à l’objectif de 2 % fixé précédemment par la FED, et cela signifie que nous pourrions voir une inflation beaucoup plus élevée au cours des deux prochaines années si la FED obtient ce qu’elle veut (ce qu’elle fait généralement).
Voici maintenant un point clé : Bien qu’on ne sache pas exactement comment la FED va parvenir à une inflation plus élevée, nous pouvons faire une estimation éclairée.
En général, il y a deux façons de le faire : des taux d’intérêt plus bas (qui encouragent les dépenses au lieu de l’épargne et stimulent l’économie) ou l’impression de monnaie (qui met plus d’argent dans les mains des consommateurs et stimule l’économie). Avec des taux d’intérêt à 0 %, il n’y a pas beaucoup de baisse susceptible de se produire à court terme (la question de savoir si nous allons voir des taux négatifs est discutable, mais je ne pense pas que ce sera une décision facile pour la FED).
Il reste donc à imprimer plus d’argent. Supposons que c’est la méthode préférée par la FED pour augmenter l’inflation. Quel impact cela aura-t-il sur nous, en tant que consommateurs et investisseurs immobiliers ?
L’impact de l’impression de la monnaie
À court terme, personne n’a la moindre idée de la direction que prend le(s) marché(s), mais en supposant que nous fassions confiance à la Fed lorsqu’elle dit viser une inflation plus élevée et en supposant que nous croyons qu’elle va tenter d’y parvenir par des mesures de relance et une offre monétaire accrue, nous pouvons tirer certaines conclusions et prendre des mesures.
L’argent liquide n’est pas aussi roi
L’inflation et l’augmentation de l’offre monétaire entraîneront probablement une réduction du pouvoir d’achat de notre monnaie. La première chose que je retiens ici est que la détention de liquidités à long terme va probablement réduire votre valeur nette. Je ne dis pas que garder des liquidités est mauvais, mais nous ne voudrons probablement pas le faire en tant que stratégie d’investissement.
Les taux d’intérêt resteront bas
Certaines théories monétaires soutiennent qu’avec des taux d’intérêt suffisamment bas, le gouvernement fédéral peut imprimer une somme d’argent ridicule sans se soucier de la défaillance. Il y a des raisons de croire que c’est vrai, et la conclusion la plus évidente qui en découle est que la FED voudra (devra) probablement maintenir des taux bas tant que notre dette augmentera. À moins que vous ne pensiez que nous allons d’une manière ou d’une autre commencer à rembourser notre dette, cela signifie probablement que les taux d’intérêt pourraient être bas pendant longtemps.
L’immobilier sera une bonne couverture
L’avantage de posséder un bien immobilier en période d’inflation est que la valeur des biens immobiliers (la valeur des propriétés) et les taux de location suivent souvent le rythme de l’inflation générale. Si les choses coûtent deux fois plus cher, l’argent liquide que vous avez en banque vaut maintenant la moitié, mais vos biens immobiliers seront probablement plus chers et vos revenus locatifs auront probablement augmenté.
Les biens immobiliers (et autres biens durables) ont tendance à bien se porter en période d’inflation.
La dette sera la meilleure couverture
La meilleure protection contre l’inflation est la dette. La raison en est que pendant une période d’inflation, les salaires et les revenus ont tendance à augmenter. Mais votre dette reste la même. Si vous gagnez 100 000 $ cette année et que vous avez un prêt hypothécaire de 1 000 $ par mois sur votre logement, vous dépensez 1 % de votre revenu pour payer le service de votre dette. Mais si, en raison de l’inflation, vous gagnez 200 000 $ l’an prochain, ce paiement hypothécaire de 1 000 $ par mois n’aura pas changé. Votre service de la dette représente désormais 0,5 % de vos revenus !
Si l’inflation est suffisante, vous gagnerez peut-être assez pour rembourser votre dette en une seule fois (même si, bien entendu, nous ne voulons pas d’une inflation aussi importante).
Risques liés à l’impression de monnaie
Aujourd’hui, chaque fois que nous parlons d’inflation et d’imprimer beaucoup d’argent, il y a de gros risques, non seulement pour nous en tant qu’investisseurs mais aussi pour l’économie et la monnaie en général. Et je m’en voudrais de ne pas évoquer certains de ces risques.
Voici les cinq grands risques que je vois :
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Stagflation
Le plus grand risque que je vois dans la situation actuelle est ce que l’on appelle la stagflation. Il s’agit essentiellement d’une situation économique dans laquelle nous constatons une inflation, mais nous n’en tirons pas les avantages habituels. Les prix augmentent, mais nous n’avons pas de croissance économique pour compenser cette augmentation.
Les causes de la stagflation ne sont pas bien comprises (il existe de nombreuses théories), mais pour faire court, pousser l’inflation en période de crise économique (comme ce que nous observons dans la situation actuelle) risque d’entraîner une stagflation qui, si l’on en croit l’histoire, peut détruire une économie pendant des décennies.
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Hyperinflation
Le prochain risque potentiel est l’hyperinflation, qui est simplement une inflation galopante. Alors que 2 % d’inflation peuvent être bons pour l’économie, 10 % (ou beaucoup plus) peuvent être dévastateurs. Imaginez qu’un gallon de lait coûte 50 dollars : c’est de l’hyperinflation.
Tout comme la déflation, l’inflation peut, dans de bonnes conditions, échapper à tout contrôle. Si cette hyperinflation est couplée à la croissance économique, la Fed peut faire des choses pour ralentir l’économie et contrôler cette inflation. Mais si l’hyperinflation est le résultat d’une stagflation, les choses peuvent vite mal tourner.
Je ne vois pas cela comme un risque énorme à court terme, mais chaque fois qu’une banque centrale imprime beaucoup d’argent, c’est un risque.
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Réinitialisation de la monnaie : « Reset »
La dernière fois que nous avons vu une monnaie mondiale réinitialisée, c’était pendant la Seconde Guerre mondiale (faites une recherche sur « Bretton Woods »). Un grand nombre des plus grandes superpuissances économiques se sont regroupées et ont défini de nouvelles règles pour reconstruire l’économie internationale. Étant donné le montant de la dette mondiale des grandes nations, il n’est pas exagéré de penser que nous nous rapprochons du point où une sorte de « réinitialisation » (ou « reset ») des monnaies et une révision des règles économiques internationales pourraient être nécessaires.
À quoi cela ressemblerait-il ? Où cela laisserait-il les États-Unis en termes de supériorité économique ? Comment cela nous affecterait-il en tant qu’investisseurs ? Personne ne le sait, et c’est là que réside la partie effrayante de la question.
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Le dollar américain à risque (1ière partie)
Les États-Unis ont la « monnaie de réserve » mondiale. Le dollar américain est suprême, car c’est la monnaie la plus utilisée pour le commerce international et la plus fiable pour le paiement des intérêts. L’un des plus grands risques de l’impression de monnaie et de l’augmentation de la dette nationale est que ceux qui achètent notre dette (la Chine, par exemple) commencent à perdre confiance dans notre capacité (ou notre volonté) de continuer à payer les intérêts de cette dette à long terme.
Lorsque les créanciers commencent à perdre confiance dans les emprunteurs, ils commencent à encaisser leur dette et ils cessent de prêter. Si la Chine et le Japon décident d’arrêter d’acheter notre dette, cela aura un impact sur les taux d’intérêt et sur toute notre stratégie économique et notre avenir.
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Le dollar américain à risque (2ième partie)
L’autre risque pour notre monnaie est que d’autres grandes superpuissances économiques du monde entier décident d’organiser un coup d’État massif contre le dollar américain. Si un nombre suffisant de grandes nations ayant un pourcentage suffisamment élevé de commerce international décident de se lancer dans le commerce d’une autre monnaie, le dollar américain pourrait rapidement être renversé en tant que monnaie de réserve mondiale.
Déjà, la Chine et la Russie ont commencé à se regrouper pour commercer sans le dollar américain. S’ils parviennent à amener quelques autres acteurs majeurs à utiliser le Yuan ou une autre monnaie, le dollar américain pourrait disparaître en tant que monnaie de réserve mondiale.
Ouf ! C’est beaucoup à comprendre. Et ce n’est là qu’une partie de l’équation qui déterminera ce qui attend l’économie américaine au cours des prochains mois, années et peut-être décennies.