Défiscaliser est l’obsession de nombreux investisseurs en immobilier tant la fiscalité est perçue comme un problème en France. Beaucoup d’entre eux se tournent vers des projets de défiscalisation en loi Borloo, Robien, Girardin, Censi-bouvard, Scellier ou Duflot pour réduire le montant de l’impôt, mais est-ce vraiment la solution ?
Parfois il s’agit d’une opportunité, mais très souvent depuis quelque temps, la carotte fiscale n’est rentable que pour le promoteur. Ce marché a pris une grande importance ces dernières années, en terme de communication en France (Bouygues, Nexity etc…) à tel point que vous ne pouvez pas faire une recherche sur internet sans tomber sur ces publicités racoleuses ! Pourtant il existe d’autres techniques de défiscalisation, plus simples, que les investisseurs aguerris connaissent bien et qui permettent d’arriver à des résultats bien meilleurs en terme de rendement et d’efficacité fiscale : le déficit foncier !
Dans cet article, je vais vous expliquer comment utiliser le déficit foncier pour réduire vos impôts tout en rénovant et valorisant votre parc immobilier.
Une méthode simple pour défiscaliser sans intermédiaire
Cette recherche de défiscalisation est utilisée par presque tous les professionnels et parfois de manière abusive, pour fournir des produits d’investissement clef en main. Certains projets immobiliers dans le neuf sont des opportunités mais d’autres sont parfois achetés trop cher par rapport au marché local. Pour un investisseur débutant, défiscaliser devient un casse-tête s’il ne veut pas perdre d’un côté (prix du bien) ce qu’il gagne avec l’avantage fiscal.
Il existe une solution toute simple, sans conditions (ou presque) qui permet de défiscaliser dans l’ancien et sans l’aide de personne : LE DÉFICIT FONCIER !
Pour cela, il vous suffit d’acheter un appartement, une maison ou un immeuble à rénover en direct ou en SCI à l’IR, faire ou faire faire des travaux de rénovation puis mettre les logements en location. Les travaux de rénovation sont alors déductibles de vos revenus fonciers puis des revenus de votre ménage, si le déficit est important.
Il est nécessaire pour cela que vous soyez au régime réel pour pouvoir déduire des travaux de rénovation et d’amélioration. En effet, le régime du micro-foncier est un régime forfaitaire qui ne permet aucune déduction. Pour en savoir plus, retrouvez notre vidéo de formation gratuite « Comment choisir entre régime réel et régime du micro-foncier » en vous inscrivant sur cette page.
Mécanisme de défiscalisation avec le déficit foncier
Voici un résumé de l’utilisation du déficit foncier en image (Source Formation Fiscalité Immobilière)
Voici un exemple de défiscalisation avec le déficit foncier. Cet investisseur a actuellement une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30% et génère 8 000 euros de revenus fonciers nets avec son investissement locatif. Avec le revenu de son travail et sans travaux à déduire, il devra payer 16 420 euros d’impôt dont 2 400 euros d’impôt sur les revenus fonciers (TMI 30%) et 1 240 euros de CSG-CRDS (15.5%).
Son investissement locatif est vieillissant et il souhaite faire des travaux pour améliorer le rendement, augmenter légèrement ses loyers et surtout louer beaucoup plus rapidement son bien. Pour cela, il estime de coût de rénovation de l’appartement à 16 000 euros (Nouvelle cuisine + sols + nouvelle salle de bain + peinture).
Avec les travaux réalisés cette année, le revenu foncier de 8 000 euros devient un déficit foncier de 8 000 euros. De cette manière l’économie fiscale pour cet investisseur s’élève à 5 641 euros.
Dans le cas présent, l’investisseur a dépensé 16 000 euros et obtient une économie fiscale de 5 641 euros, soit 35% de la dépense.
Avec une TMI à 30% et des travaux de 16 000 euros, cet investisseur réduit significativement ses impôts et donc le coût réel des travaux. Avec un tranche marginale d’imposition plus élevée (41 ou 45% par exemple), le résultat est encore meilleur.
Les avantages de défiscaliser avec le déficit foncier sont nombreux :
- Prix de l’ancien moins cher que le neuf
- Aucune durée de détention minimum
- Aucune condition de ressource du locataire obligatoire
- Aucun plafond de loyer
- Travaux réalisables par vous même (matériaux déductibles)
- Grand contrôle sur les travaux
- Revente plus facile
- Déficits non utilisés reportables sur 10 ans (Revenus fonciers uniquement)
- Amélioration de la qualité des logements
- Augmentation possible des loyers
Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles, c’est le cas par exemple des travaux de création de logement. Pour ceux qui le souhaitent, le sujet de la défiscalisation est traité dans la formation fiscalité immobilière.
Conclusion
Si vous recherchez un moyen de défiscaliser, ne regardez plus la carotte fiscale uniquement et intéressez-vous au déficit foncier. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus le déficit foncier est une solution intéressante. Il ne vous reste plus qu’à trouver un bel immeuble, des artisans compétents et un banquier pour financer votre projet. Quant aux investissements dans le neuf, il est important d’être très sélectif dans vos choix de projet.
Vianney
1 Août 2014Bonjour,
en montant une SCI à l’IS peut-on aussi faire du déficit foncier?
Etienne BROIS
1 Août 2014Bonjour,
Le déficit foncier n’est applicable qu’en direct ou en SCI à L’IR (Impôt sur le revenu). Lorsque l’on utilise une SCI à l’IS (Impôts sur les sociétés), on utilise une structure opaque (structure de société) et donc on peut déduire les travaux du résultat de la société, et en plus on peut pratiquer l’amortissement (dévaluation du bien), ce qui permet de réduire le résultat imposable. Autre intérêt de la SCI à l’IS, si on est fortement taxé (TMI à 30 ou 41%) on stocke le résultat dans la société (seulement l’IS à payé à 15% puis 33.3% sur un résultat réduit), puis on se verse des dividendes uniquement lorsque qu’on a besoin (à la retraite) et donc lorsque l’on est moins taxé.
Bonne journée
QUENTIN19
3 Août 2014Bonsoir,
Au niveau de la durée de détention minimum il y a bien une règle. Votre déficit sera valable si il respecte l’article 156-I-3 du CGI. Celui-ci prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.
Cdlt
Quentin
InvestMan
4 Août 2014Enfin quelqu’un qui parle d’une chose vraiment intéressante ! Perso je connaissais déjà, mais ça change des habituels articles vantant les mérites des Duflot et compagnie…
cm.cm@free.fr
12 Août 2014Excellent article, le déficit est bien trop peu utilisé il me semble.
Le problème est le piège de l’imposition excessive qui impose de réinvestir pour éviter l’impôt confiscatoire.
Ne pas oublier que dans l’ancien à rénover il y a de nombreuses aides financières, ANAH, commune, département, région qui permettent de réduire la note, elles sont à a déclarer dans les revenus et obligent à une location durant 9 années.
DamienC
12 Août 2014Super article!
A partir de quel montant d’imposition peut on profiter de cette méthode?
Salutations
Freddy
29 Août 2014Bonjour
Merci pour votre article, depuis toujours je m’interesse beaucoup à l’investissement en général. Les informations que vous avez relatées dans cet article concernant la défiscalisation dans l’immobilier ancien sont vraiment très pertinente.
Cordialement.
Mike
30 Sep 2014Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser mais à condition de ne pas investir dans des biens surévalués. L’ancien est parfois trop cher en raison de coûts d’entretien ou de rénovation trop élevés.
Le mécanisme est stable et n’est pas soumis aux girouettes des politiques jusqu’ici.
Jeanne
22 Mar 2015je viens d’investir 27000€ pour rénover un appartement ancien(salle de bain, cuisine peinture)le loyer annuel est de 6000€ comment puis-je intégrer ces dépenses en déficit et sur quelle durée. Merci