Loi de Hofstadter : Pourquoi il est difficile d’évaluer la durée et le montant des travaux !

Je vais me servir de cette loi empirique pour tenter de vous expliquer qu’il est difficile, et quelquefois impossible, de fixer avec certitude un délai et un montant pour des travaux, et comment anticiper ce phénomène.

Pour votre culture personnelle, sachez que c’est Douglas Hofstadter, universitaire américain, qui a développé cette loi dans une œuvre honorée du prix Pullitzer en 1980, et régulièrement constatée dans le domaine du développement de logiciel.

Mais alors, me direz-vous, que vient faire cette notion dans un blog sur l’investissement immobilier ?

Vous l’avez peut-être déjà constaté, et si ce n’est le cas, il se pourrait bien que vous y soyez confronté un jour, il est quasiment impossible de fixer avec précision le temps nécessaire pour terminer un chantier…même (et c’est encore plus rageant) quand on fait appel à un professionnel, justement pour avoir une réponse des plus précises. La seule différence qui prédomine entre lui et vous, c’est sa connaissance empirique du phénomène.

Lui SAIT déjà qu’il ne peut pas tout prévoir.

Pourquoi est-ce un problème ?

Si, dans la majorité des cas, le respect des délais n’a d’autre importance que de satisfaire une impatience capricieuse, il en est certains où l’impact économique est important. Notamment dans ce qui nous intéresse, l’investissement dans l’immobilier ancien.

Et plus le chantier sera important, plus nombreux seront les artisans à travailler collectivement dessus, plus le risque sera grand de voir la durée des travaux et/ou leur coût augmenter.

Quelles sont les origines de ce phénomène ?

D’abord, la multiplication des types de constructions, l’évolution des méthodes et matériaux employés, compliquent sensiblement la tâche de nos athlètes multidisciplinaires.

Ensuite, il faut plus que quelques minutes à un artisan pour s’imprégner du lieu où vous vivez au quotidien, et il peut s’avérer délicat de faire le tri dans les informations que vous lui transmettrez, entre ce que vous savez, ne savez pas, ce que vous avez déduit, interprété…

Enfin, les conditions climatiques, les impératifs dans les délais de livraisons de matériaux, les commandes aux cotes non respectées, un ouvrier blessé, la découverte d’une difficulté supplémentaire, d’un vice caché…

Tout cela va venir troubler le bon déroulement des opérations, et pour peu que les artisans s’attendent les uns les autres pour orchestrer leurs interventions, il peut y avoir de quoi s’arracher les cheveux.

Pour autant, il ne faut pas y voir un stratagème pour vous mettre la pression et vous soutirer encore plus d’argent. Enfin…normalement. D’où l’intérêt de vous entourer d’artisans sérieux et honnêtes.

Alors, comment atténuer ce phénomène, et ses conséquences ?

Pour pallier cette inconnue de l’équation, il existe un principe : l’anticipation.

Généralement, en doublant la durée des travaux, on doit éviter au maximum de se retrouver dans l’embarras. Cela signifie également qu’il faudra tenir compte de ce délai dans votre gestion locative, en raison d’un manque à gagner (logements vacants).

Concernant les travaux, les chargés de clientèle expérimentés des établissements financiers vous préconiseront de majorer de 25% l’enveloppe travaux prévue. Et c’est une bonne chose car, une fois le financement lancé, il pourrait s’avérer délicat, voire impossible, de contracter un nouveau prêt, qui risquerait de faire exploser votre taux d’endettement. Dans cette situation très inconfortable, vous risqueriez le Cash-Squeeze (cf article précédemment écrit).

Toutefois, si vous avez été de très bons élèves, ce dont je ne doute pas, vous aurez à l’esprit LA réserve de sécurité, véritable soupape, que vous aurez préalablement préparée et qui vous permettra de rétablir la balance, de faire la jonction et ainsi de sauver votre projet.

Maintenant, ne pêchez pas par excès en tombant sous la Loi de Murphy, qui prévoit toujours le pire. Et surtout n’oubliez pas ! Investir est un risque, certes, mais moins important que de ne rien faire !

*A ne pas confondre avec une certaine marque de choucroute.

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Etienne