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Rédigé par le 15 Oct 2012

Comment défiscaliser à 100% sans risque et sans plafond ?

Comment défiscaliser à 100% sans risque et sans plafond ?

Le principe est très simple, à la portée d’un enfant de 5 ans…

il suffit de … ne plus aller travailler le matin, de ne pas demander le chômage, simplement les minimas sociaux et je peux vous assurer que vous ne payerez plus aucun impôt ! A propos, savez-vous que 50% des ménages ne payent pas l’impôt sur le revenu ?

Note : Ce titre est évidemment une provocation, vous l’aurez compris (phrase inspirée d’un sketch célèbre, à vous de deviner de qui), mais je peux vous affirmer que pas une semaine ne passe sans que l’on me pose cette question. Ma réponse est simple, si votre objectif est de payer moins d’impôts, la solution ci-dessus fonctionne très bien, maintenant si votre objectif est de vous enrichir, je vais vous expliquer dans mon prochain article, pourquoi il faut éviter les investissements en défiscalisation ! Est-ce plus intéressant de payer moins ou de gagner plus ? La réponse à cette question vous donnera des pistes.

Comme je le dis très souvent, le but de mon intervention auprès de mes clients est de les enrichir, et s’ils s’enrichissent, ils paieront plus d’impôts, même s’il existe d’autres solutions pour optimiser les montages. La défisc est un outil, pas une fin, et encore une fois, un investissement très rentable, sans risque et sans soucis, ça n’existe que dans les publicités !

Vous ne verrez plus la défiscalisation de la même manière dorénavant !

Bien à vous

Etienne

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15 Commentaires pour "Comment défiscaliser à 100% sans risque et sans plafond ?"

  1. On est arrivé à la même conclusion Étienne : moins on a d’argent et moins on paie d’impôt. Et il ne faut surtout pas défiscaliser pour défiscaliser. C’est tellement évident que beaucoup de gens l’oublient à leur dépens d’ailleurs …

    Pour ma part je préfère payer mes impôts et ne pas faire d’investissements douteux qui enrichissent surtout les gérants (certaines FCPI par exemple d’autant que les avantages fiscaux ont été sérieusement rabotés).

    • En effet, tu parles d’investissement douteux, on peut même aussi parler d’arnaque à la défiscalisation dans certains cas. Nombre d’investissements comme le girardin industriel, le Scellier Outre-mer, ou encore le LMNP Sénior, ne procure absolument aucune visibilité !

      Même les meilleurs dossiers se révèlent certaines fois être une mauvaise affaire sur le long terme. Donc oui, la défisc est un plus pour un bon investissement, mais ça ne permettra jamais de maquiller une mauvaise affaire ou une arnaque en bon placement !

      Le scandale, c’est que des centaines de Conseiller en Gestion de Patrimoine continue à vendre l’avantage fiscal avant de vendre un bien d’investissement… et ceci pour tout les placements financiers et immobilier… jusqu’à quand ?

  2. Hello Etienne,
    Merci pour ce clin d’oeil!
    J’ai envie de rajouter ce que j’ai lu dans “Père riche, Père pauvre” de Richard Kiyosaki et qu’il reprend dans sa dernière newsletter:
    “This is because most people don’t understand that, when it comes to being rich, it’s not about how much money you make. It’s about how much money you keep.”
    Je le traduis par:
    Ce n’est pas ce que vous gagnez mais ce que vous économisez qui vous rend riche.
    Et là, effectivement, attention sur la manière de faire des économies!
    Une de mes amies, chef d’entreprise, s’est laissée prendre par les sirènes de la défiscalisation, elle a investi dans 2 appartements mis en location, son cashflow mensuel est négatif de plus de 2000 euros et après 3 ans de non imposition, elle se retrouve cette année à payer 25000 euros d’impôt!
    Sans commentaires…

  3. Salut,

    Entièrement d’accord avec toi !

    Quand tu parle de LMNP sénior tu parle des résidences de services ?

    J’ai reçu une pub pour ça dans ma boite mail pas plus tard que ce matin.

    @bientôt.

    • Oui, il s’agit d’investissements dans les résidences de services pour personnes agées… en gros, pour résumer, vous ne vous occupez de rien, sauf de payer, on s’occupe de tout !

      Si cet investissement était “si intéressant” pourquoi aucune société le fait par elle même… la raison est simple, parce que les biens vendus sont surévalués et donc invendable au prix proposé, même en incluant les réductions d’impôts. Pour preuve, la valeur des biens sur le marché secondaire.

      Autre problème, comment imaginer une seule seconde que tout le monde rêve d’habiter dans de tels endroits, pas chez soi (il ne pas proprio), très cher, et en plus on aurait presque l’impression d’habiter dans un centre commercial avec le nombre de services proposés ! Rien ne vaut une bonne thalasso et une petite maison en ville dont on est propriétaire !

  4. bonjour Étienne
    au départ les lois sur la défiscalisation sont toutes remplies de bonnes intentions
    la loi Malraux conservation et remise en valeur du patrimoine de quartier historiques dans des viles
    les lois sur les dom.tom : permettre d’avoir des hôtels dignes de ce nom pour accueillir les touristes
    les différentes lois permettant de réduire ses impôts faites pour relancer ou soutenir la construction
    Tous les acteurs de l’immobilier en particulier les promoteurs se sont engouffrés dans ces systèmes ont adapté le produit immobilier aux exigences fiscales en en tenant compte que du mirifique profit qu’ils allaient faire. La location la revente ce n’est pas leur problème.
    Donc ceux qui ont investi dans ce genre de produits n’ont que leurs yeux pour pleurer
    dans cette affaire tout le monde est complice, même la victime puisqu’elle a cherché une économie d’impôt
    il y a des possibilités de profiter de ces avantages fiscaux, il faut s’adresser a des gens sérieux c’est tout en acceptant pour service rendu une rémunération correcte

  5. Moralité
    Allez voir Etienne au vu de ses conseils, là vous tenez un bon CGPI !!
    Sans blague en plus…

  6. Bonjour,
    interessant tout ça. J’ai une simple question: est-il encore interessant d’investir dans l’immobilier pour être en plusieurs années (bien sûr) rentier ? Est-ce encore possible et interessant avec les taxes actuelles qui n’arrêtent pas d’augmenter.
    Désolé de poster là, je ne sais pas ou mettre ma question.
    cdlm

    • Bonjour,

      Oui, il est toujours possible d’être rentier, ce n’est pas aussi facile qu’on pourrait l’imaginer sinon tout le monde pourrait y arriver, mais en règle générale, plus on démarre tôt, plus c’est facile. Les taxes, ce n’est pas un problème car si on paye des taxes justement, c’est qu’il y a de l’enrichissement en face, il y a beaucoup trop d’impôts et taxe en France mais le système n’est pas trop mal fait à la base.

      Le problème se pose surtout lorsqu’on arrive dans la tranche à 41% et au-delà, car à 41 et 45%, si on ajoute la CSG à 15.5%, ça fait 56.5 et 60.5% d’impôts… dans ses cas là, c’est bon signe, vous gagnez votre vie mais il faut faire des montages en SCI à l’IS et faire de l’optimisation fiscale.

      D’une manière générale, au delà de 41% de tranche marginale, il faut se poser la question de savoir si c’est intéressant d’investir ou de vivre en France car si on commence à nous prendre 56.5% ou plus de nos revenus, pourquoi s’embêter à travailler !

      Je vous rappel que tous les retraités sont rentier par définition, et il ne travaille pas ! la différence, c’est que si vous construisez un patrimoine personnel en 20 ans, par exemple, après vous avez une rente que vous contrôlez, vous n’êtes plus dépendant d’une rente de l’état (caisse de retraite) qui devrait fondre comme neige au soleil de manière mécanique.

  7. Tout à fait d’accord, la défiscalisation ne doit pas être la finalité, mais la cerise sur le gâteau : il faut avant tout s’intéresser à l’objet de l’investissement pour sa rentabilité et éventuellement l’intérêt qu’on peut y voir : on peut en effet “aimer” la nature de l’investissement en question…

    Autrement dit, la défiscalisation, le cas échéant, doit juste être une manière de joindre l’utile à l’agréable !

    Malheureusement, avec le matraquage fiscal actuel, les vendeurs de “DEFISC” ont sans doute encore de beaux jours devant eux.

    Merci Etienne pour la franchise de cet article (et des autres aussi).

  8. Bonjour,

    Que penser des résidences de services, type Ehpad, avec l’option LMNP classique.

    Est-ce un investissement toujours trop onéreux malgré les amortissements ?

    Merci pour vos réponses.

    • L’option fiscale est la bonne, en effet il est toujours plus intéressant de choisir l’amortissement au crédit d’impôts…

      En ce qui concerne les résidences de services, Ehpad, je ne recommande AUCUNE DES DEUX ! en effet, si l’investissement était si rentable, les grands groupes ne vous les proposerai pas à l’achat mais le garderai pour elle ! d’autant que la sortie est compliquée et douloureuse car un PRODUIT purement investisseur !

      J’ai des dizaines de cas de problèmes à la revente, voire même de défaut du gestionnaire !!! A éviter d’urgence donc ! ceci n’est que mon avis bien entendu.

  9. Bonjour,
    Je ne comprends pas, j’ai moi même réaliser 3 défiscalisations immobilières, Robien et scellier, j’en ai revendu 2 avec un solde positif malgré la plus-value. Il s’agissait d’investissements en périphérie de Paris et une autre dans une grande ville de province.
    tout n’est pas a jeter !!!il suffit de bien sélectionner l’emplacement.
    je me trompe ? et je compte bien continuer…

    • Oui, si on fait son Scellier, Robien etc… soi-même ! La région parisienne est une exception, les prix ont été multipliés par 4 entre 1997 et 2017, donc avec du neuf type ROBIEN faire une performance de 50 à 100% est un coup de chance, en achetant dans l’ancien et sans défisc vous auriez eu des impôts mais une plus-value. En région parisienne toujours, en défisc et en achetant entre 1985 et 1992, la sortie aurait été impossible car il y’aurait eu une grosse perte !

      Si les prix du neuf sont proche des prix de l’ancien, pas de soucis, ce qui n’est pas le cas actuellement, surtout sur Paris ! En cas de baisse de l’immo, on est dedans…

      Tant mieux si vous avez gagné sur Paris, mais posez vous la question si vous aviez acheté dans l’ancien et pour le même montant du bilan final (Ratio gain/coût ou TRI)

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