25 ans de SMIC pour se payer un 22 m² sur Paris !
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L’immobilier Parisien est dans toutes les conversations depuis plus de 10 ans :

« LA HAUSSE NE S’ARRETERA JAMAIS POUR LES UNS »

« IL Y A UNE MAGNIFIQUE BULLE POUR LES AUTRES »

Quelle est la situation réelle de l’immobilier sur Paris ? Quels sont les indices qui laissent entrevoir l’évolution future des prix ? Est-il raisonnable d’acheter maintenant ? La crise va-t-elle tout changer ? Voici quelques questions que beaucoup de monde se pose ! La réponse semble de plus en plus évidente aujourd’hui.

Pour commencer, quelques simples chiffres :

8 000 euros par m² en 2011 (chiffre simplement repris dans la presse)
– Pour un studio de 22 m² cela donne un prix de 176 000 euros (le prix d’une maison en province)
– Le montant des frais pour ce studio s’élève à 12 387 euros (notaire), 2 000 euros (banque) et 8 800 euros (agence immobilière)
– Le prix d’acquisition total est donc de 199 187 euros pour 22 m²
– Un emprunt sur 25 ans à 4.5% revient à 1 107 euros par mois soit au total 332 144 euros sur 25 ans
– Le SMIC mensuel net est de 1 073 euros en 2011

Conclusion :

Il faudra dépenser l’équivalent de 25 ans de SMIC
pour se payer 22 m² à Paris en 2011 !

En terme clair, il faudra dépenser 8.5 mois de SMIC pour se payer 1 m². Nous ne parlons pas ici de manger, de se chauffer, de s’habiller et de se nourrir. Il s’agit ici d’avoir un toit de 5 mètres par 4 dans un immeuble avec d’autres gens en-dessous et au-dessus !!!

Selon les critères bancaires actuels (33% des revenus maxi), et sans apport, un couple devrait gagner 3 354 euros par mois pour prétendre à se payer un 22 m² sur Paris; soit 1 677 euros net chacun !

Pour se payer un 50 m² sur Paris, le délire est un peu plus visible évidemment puisqu’il faudrait en moyenne des revenus de :

7 621 euros par mois minimum pour se payer un 50 m².

Vous l’aurez compris, ces simples chiffres mettent à terre tous les espoirs de hausse future des prix sur Paris, d’autant que des paramètres exogènes viennent perturber la hausse des prix : en effet, la crise de 2011, qui n’est qu’une conséquence de la crise de 2008, vient nous rappeler que la situation économique n’est pas si brillante que cela.

Un paramètre important :

La hausse actuelle des prix de l’immobilier n’est visible que dans les grandes villes et cette hausse n’est dûe qu’à l’anticipation des faibles pensions de retraite par la génération du PAPY BOOM. Résultat, une hausse incontrôlée pendant 15 ans et 10 fois supérieure à l’inflation. C’est donc une bulle très importante présentée dans l’article « Immobilier Parisien – Faut-il parler de bulle ? » où la courbe de Friggit est en soit une remarquable manifestation, même si l’immense majorité des propriétaires Parisiens et des professionnels tentent de le nier en bloc !

Que pouvons-nous attendre du marché parisien de l’immobilier ?

Il suffit de regarder les marchés immobiliers du Japon, des US, de l’Australie et de certains autres pays pour se rendre compte qu’une lente baisse des prix de l’immobilier nous attend. Au japon, les prix baissent depuis plus de 15 ans… « C’est différent », diront certains ! Pas si sûr : LA DEMOGRAPHIE Y EST POUR BEAUCOUP. Il y a un écart significatif entre les revenus des personnes de 50 à 60 ans et les jeunes diplômés pour la simple et bonne raison que l’inflation des années 80 a permis des évolutions de salaire bien plus importantes qu’aujourd’hui. C’est donc grâce à des revenus plus importants que les PAPY BOOMERS peuvent influencer les prix à la hausse.

Vers 65 à 70 ans, naturellement, cette génération cèdera ses actifs immobiliers pour des actifs financiers plus liquides et vendra ses résidences principales trop grandes pour des maisons plus petites, de plain-pied, situées proche des côtes. Bref, qui pourra leur payer ces actifs au prix fort ? Presque personne. D’où une lente baisse des prix de l’immobilier sur 10 à 15 ans. D’autre part, moins d’actifs au travail, ce sera également le moment de vendre les résidences principales dans les grands centres urbains pour s’installer sur les bords de mer la où la vie est plus douce, d’où une migration naturelle inverse à celle des années 70.

NOUS SOMMES DONC A LA FIN D’UN CYCLE IMMOBILIER, ET LE DOUTE N’EST PLUS PERMIS MAINTENANT

« Les performances passées ne préjugent pas des performances futures… »

Cette situation n’est pas acceptable pour la majorité des jeunes travailleurs parisiens qui ne peuvent même plus imaginer être propriétaires d’un logement décent à un prix raisonnable. UNE BAISSE SERAIT UNE BONNE CHOSE POUR TOUT LE MONDE ! Il suffit de regarder les évolutions passées pour se rendre compte que l’exagération sur les prix est démesurée !

Pas de panique en revanche, si baisse des prix il y a, ce sera sur le long terme, il existera toujours de belles opportunités à venir mais attention à ne pas acheter les yeux fermés comme c’est le cas aujourd’hui. Les déconvenues seront de plus en plus fréquentes et il y aura probablement des perdants dans l’histoire, comme dans toute bulle…

 

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Etienne BROIS

Etienne BROIS, l'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.

Cet article a 3 commentaires

  1. Effectivement,
    Mieux vaut investir dans un scellier à Toulouse! (enfin à 50km de Toulouse) avant que les avantages fiscaux ne disparaissent 😉
    Cédric

  2. Bonjour, une petite mise à jour de l’article?
    On est passé à 10 000€ le m² à Paris… 😉

    1. Officiellement oui, les arbres montent-ils au ciel, non ?
      Avec une baisse record des taux d’intérêt, on est proche de 10 000€ /m², donc maintenant, 8 ans après cet article, on passe sous la barre des 20 m² avec un smic ! La chambre de bonne n’est pas loin et si ça continue dans cette direction incroyable, avec un smic nous pourrons prétendre à 5 m², avec un crédit sur 20 ans.

      Pendant ce temps, partout en France les prix commencent leur baisse, et en province on arrive à s’acheter une belle maison avec un grand jardin, trouvez l’erreur !

      Et oui je me suis trompé sur le timing mais avec des taux au plus bas depuis que l’homme existe, il n’y aura pas de miracle en cas de remonté. Bref, Paris risque de revivre la même situation qu’entre 1991 et 1998 avec une baisse de 50% des prix. Sur le long terme, pas de soucis en revanche, ce n’est pas l’immobilier qui monte mais la monnaie qui perd en valeur.

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