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Rédigé par le 4 Déc 2016

Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier

Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier

Investir dans un immeuble de rapport

Acheter un immeuble pour sa retraite

Investir dans un immeuble de rapport semble pour beaucoup une nécessité pour assurer sa retraite, avec la baisse programmée des rentes et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années futures. En optant pour l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs s’assurent à la fois une rente locative à durée indéterminée et se constituent un patrimoine personnel.

Emplacement immobilier

Voyez plus grand avec l’achat d’un immeuble locatif

Or, le premier réflexe d’un primo investisseur est de « voir petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, dont la rentabilité est souvent réduite de manière significative par un taux de vacance élevé.

D’autre part, la stratégie d’investissement immobilier est aussi à travailler. Étant donné que vous ne ferez pas des dizaines de projets d’affilé, pourquoi ne pas réaliser des projets plus important comme l’achat d’un immeuble ou de plusieurs lots d’appartements à la fois ?

Lors de vos premiers investissements, et même pour les suivants, il est donc essentiel de vous poser les bonnes questions sur l’acquisition d’un immeuble :

  • Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
  • Dans quelles villes investir ?
  • Quelle est ma stratégie d’investissement immobilier ?
  • Comment financer mon projet d’investissement ?
  • etc…

Dans cet article, vous trouverez quelques pistes de réflexions.

Pourquoi investir dans un immeuble et pas des appartements ?

Acheter un immeuble, c’est plus rentable !

Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible ou réservé aux plus gros investisseurs. La raison est simple : peu de personnes croient leur projet possible et ne franchissent donc pas le pas. Mais il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

UN PRIX PLUS FAIBLE AU M² GRÂCE AU PRIX DE GROS

Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter du PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant ainsi un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province.

Un lot est plus facile à négocier !

NÉGOCIATION PLUS FACILE

Un autre atout de taille, la négociation ! Qui est intéressé par des immeubles de rapport ? Uniquement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Pour une résidence principale, le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de potentiels acquéreurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. Plus le budget sera important, plus le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER de l’opération. Votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !

FRAIS DE NOTAIRE PLUS FAIBLES EN PROPORTION

Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… Nous obtiendrons donc un PRIX DE GROS sur les frais de notaire.

Investir dans un immeuble, c’est plus de liberté !

UNE GESTION LOCATIVE PLUS EFFICACE

La gestion locative est également plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. Les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres copropriétaires.

AUCUNE COPRO A GÉRER

Pas besoin d’assister à des réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

Un montage en SCI plus intéressant

Il n’est souvent pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement. En revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

Un immeuble locatif c’est plus facile à financer !

HAUSSE LIMITEE DU TAUX D’ENDETTEMENT

Un des points intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact sur votre taux d’endettement est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets permettent tout simplement de réaliser d’autres projets par la suite.

Les immeubles de rapport sont donc plus faciles à financer. En réalité, les banques ont plusieurs manières de calculer le taux d’endettement, que ce soit avec la méthode différentielle ou avec la méthode classique. Les immeubles locatifs sont plus rentables et les revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus. C’est la raison pour laquelle un immeuble est toujours plus facile à financer.

SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT DES AUTRES

Vous l’aurez bien compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs immobiliers. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.

Sous quelle forme acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter les conseils de professionnels reconnus pour le montage du projet, surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche, l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.

D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement. En effet, vous mettez de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet. Au contraire, elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».

La fiscalité est aussi un élément très important pour l’achat d’un immeuble. Il existe 3 régimes principaux pour l’acquisition d’un immeuble :

  • Régime foncier classique
  • Régime du meublé BIC
  • Holding ou SCI à l’IS

Si l’investisseur est lourdement taxé (tranche à 30 ou 41%), les 2 premiers régimes risquent de coûter cher à l’investisseur. C’est la raison pour laquelle, le montage en SCI à l’IS ou Holding est souvent a privilégier. Il permet à l’investisseur de ne pas prendre de revenus tout de suite et de décaler ses revenus à un moment ou il en aura vraiment besoin.

Acheter un immeuble de rapport

Attention, il n’est pas plus difficile d’acheter un immeuble que d’acheter un appartement. Si vous souhaitez investir de manière régulière, acheter un immeuble locatif est même un moyen beaucoup plus rapide d’arriver à vos objectif.

La phase la plus délicate réside dans le financement, car les montant sont plus élevés. C’est la raison pour laquelle personnellement, je privilégie les zones d’investissement les moins tendues, là ou l’immobilier est plus abordable et là où les prix de l’immobilier ne sont pas exagérés.

Où faut-il investir dans un immeuble locatif ?

Le mythe de l’emplacement

Les centre-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.

L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT

OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !

Cette phrase bien connue est martelée par tous les professionnels de l’immobilier (agences en particulier). Sachez que des logements se louent un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire !

Si vous ne louez pas, il y a une raison essentielle, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rendement sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme le commun des mortels.

Investir dans des immeubles dans les petites villes

Investir dans des petits immeubles dans les villes de taille moyenne est une stratégie efficace qui vous permet d’améliorer votre rendement. En effet, dans les grandes villes, les prix sont élevés, la concurrence féroce et la marge de manœuvre très réduite. Difficile de réussir si vous n’avez pas des fonds illimités. En investissant dans des immeubles de rapport dans des villes de plus petite taille, le budget sera bien plus faible. Bien entendu, le rendement sera aussi plus élevé et surtout vous n’aurez pas de concurrence pour négocier le prix.

Dans ces villes, seuls les notables achètent des immeubles, donc vous aurez tout le temps !

J’ai un immeuble à vendre

Il est évident que la stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat. Il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire dès le départ.

Se vendre un immeuble à soi-même

Étant donné que la revente est parfois difficile, l’idée consiste à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même. Ce montage en SCI permet de libérer de la trésorerie tout en conservant l’immeuble.

L’idée est simple, l’immeuble est payé, on créé une SCI qui refinance l’immeuble et qui nous rachète l’immeuble. A titre perso on récupère le prix de cession et la SCI conserve le bien. L’argent libéré permet de faire d’autres projets personnels (tour du monde) ou de transmettre du capital.

Vendre un immeuble en lot

Il est aussi possible de vendre l’immeuble directement ou en petits lots. Il existe bien entendu plusieurs stratégies pour vendre un immeuble de rapport. La plus efficace consiste simplement à se mettre à la place de l’investisseur. Dans le cas d’une revente à la découpe, il créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément. Attention au Fisc si vos opérations de vente à la découpe sont trop rapprochées.

Vendre un immeuble complet

A noter que pour vendre un immeuble de rapport, il est indispensable de se mettre à la place de l’investisseur qui va l’acheter. Que faut-il à cet investisseur pour investir dans un immeuble de rapport. Voici une liste non exhaustive :

  • Le rendement brut et net
  • Le détail des frais
  • Le détail des charges locatives
  • Les revenus de chaque lot, appartement, local, garage etc…
  • L’historique de gestion (Bilan de SCI par exemple ou gestion locative)
  • Une bonne vision des travaux à réaliser
  • Une vision de la dynamique locative de l’immeuble
  • Un historique de tous les travaux réalisés
  • etc…

Si vous arrivez à répondre à toutes ces questions, il sera facile de revendre votre immeuble locatif ! Bien entendu, il est intéressant de se poser toutes ces questions dès la phase d’achat. En effet, comme je le répète, une plus-value se fait à l’achat !

Quelles stratégies immobilières pour investir dans un immeuble ?

Formation immobilier

J’ai développé une formation complète qui s’appelle Stratégie Immobilier Haut Rendement. Cette formation en e-learning revient sur le mensonge de la retraite, le mensonge des placements financiers. Elle permet également de sélectionner les stratégies les plus efficaces en fonction de vos objectifs. Cette formation permet également de tout savoir sur les immeubles de rapport ; comment acheter, où rechercher des immeubles et comment obtenir des rendements à 2 chiffres.

Vidéos gratuites de stratégie immobilière

Si vous n’êtes pas encore prêt pour investir dans l’immobilier, je vous recommande la série de 4 vidéos gratuites que vous pourrez recevoir en cliquant ici.

Maintenant, n’oubliez pas une chose, en adoptant une stratégie différente de tout les investisseurs, vos résultats seront probablement bien meilleurs également. Investir dans un immeuble de rapport n’est pas très compliqué en réalité !

Etienne

Résumé
Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier- IF
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Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier
Résumé
Investir dans un petit immeuble de rapport aux investisseurs de s'assurer à la fois une rente locative à vie et se constituent un patrimoine personnel pour la retraite.
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immeuble de rapport formation

30 Commentaires pour "Investir dans un immeuble de rapport et devenir rentier"

  1. Bonjour,
    Article très intéressant mais reste la problématique du ticket d'entrée à gérer (plus élevé que pour un seul bien, de type studette par exemple).
    Le prêt est plus difficile à obtenir par les banques surtout pour des jeunes actifs souhaitant investir tôt (même si à long terme, je vous l'accorde, l'opération est bien plus rentable in fine).

    VA:F [1.9.22_1171]
    Evaluation du commentaire : 5.0/5 (1 vote)
  2. Attention, si vous créez une SCI à l'IS pour amortir, vous le paierez à la sortie sur la plus value puisque c'est la valeur net comptable qui sera prise en compte. De plus, vous renoncez alors aux abattement sur les plus value des particuliers (exonération au bout de 30 ans). Si on veut amortir sans cet inconvénient, il faut faire du meublé à titre personnel (LMNP).

    VA:F [1.9.22_1171]
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    • En effet, c’est le principal inconvénient des SCI à l’IS, mais il faut bien noté qu’il est également possible de stocker le bénéfice de la SCI sous forme de placement en contrat de capitalisation (IS) et que dans ce cas, il n’y a pas de CSG-CRDS.

      Le meublé vous permet d’amortir sur 30 ou 40 ans le prix du bien et des meubles, et la plus-value est celle des particuliers, seul contrainte, il fait faire une SCI à l’IS ou une SARL de famille. C’est effectivement une excellente piste. Merci Yann

      VN:F [1.9.22_1171]
      Evaluation du commentaire : 5.0/5 (1 vote)
    • "Le meublé vous permet d’amortir sur 30 ou 40 ans le prix du bien et des meubles, et la plus-value est celle des particuliers, seul contrainte, il fait faire une SCI à l’IS ou une SARL de famille."
      Non. La fiscalité des particuliers, sur la revente, n'est accessible qu'en cas de possession en directe. Nul besoin d'une SCI ni d'une SARL pour faire du LMNP.
      Seule la SCI IR est transparente et profite du régime des particuliers pour la revente.

      VA:F [1.9.22_1171]
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    • Bonjour,

      Il existe bien 2 statuts pour la location meublée en BIC, le LMP (Location Meublée Pro) et le LMNP (Non Pro).

      Pour pouvoir faire de la location meublé, il n’est pas possible de faire une SCI à l’IR car la SCI est civile et la location meublée est de nature commerciale.

      Seules possibilités pour faire du meublé :

      Personne physique (en direct)à l’IR, SCI à l’IS, SARL de famille (IR ou IS), EURL (IR ou IS), SNC (IR ou IS).

      Imposition de la plus-value en cas de vente de bien :

      LMP : selon le régime des plus-values professionnelles

      LMNP : selon le régime des plus-values des particuliers

      Il va de soit que toute société à l’IS est imposée à l’IS et le régime des plus-values est celui des professionnelles. Une SCI ne peut pas faire de meublé si elle est à l’IR.

      VN:F [1.9.22_1171]
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    • "Il va de soit que toute société à l’IS est imposée à l’IS et le régime des plus-values est celui des professionnelles. Une SCI ne peut pas faire de meublé si elle est à l’IR."

      Vous devez comprendre, lorsque je vous dis "non, le régime des PV n'est accessible que si possession en direct", que l'assertion que vous avez faites précédement (Le meublé vous permet d’amortir sur 30 ou 40 ans le prix du bien et des meubles, et la plus-value est celle des particuliers, seul contrainte, il fait faire une SCI à l’IS ou une SARL de famille.) est erronée : une SCI IS n'a pas accès au régime des plus-values des particuliers.

      VA:F [1.9.22_1171]
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    • Oui, tout à fait d’accord, une SCI à l’IS est soumis au régime de l’IS, c’est à dire une plus-value professionnelle. Vous avez raison, il y a une erreur sur cette phrase que je n’avais pas détecté, merci de votre vigilance. Je fais la modification nécessaire dans l’article.

      VN:F [1.9.22_1171]
      Evaluation du commentaire : 4.0/5 (1 vote)
    • Une SCI à l’IR peut quand même faire une petite part de meublé, à hauteur d’environ 10% de son chiffre d’affaire. Cette tolérance vient du fait qu’il n’est pas rare, sur les immeubles de rapport justement, d’avoir un des logements en meublé et les autres en location nue.

      VA:F [1.9.22_1171]
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    • Une tolérance n’est pas un droit, il faut avoir au moins 10 appartement au total dont 9 en location vide… vous connaissez beaucoup de personnes qui possèdent 10 appartements ? ce n’est pas très commun je pense. Quel intérêt de la SCI à l’IR au niveau fiscal : pas d’amortissement, pas de frais réel, on paye la CSG, on ne peut conserver les surplus. Le seul intérêt est patrimonial, mais la plupart des SCI que je croise ne sont même pas construite pour cet effet. Quant aux meublés, il vaut mieux tout mettre en meublé ou tout mettre en vide pour des raisons de gestion, les meublés nécessitent une bonne comptabilité et ceci peut couter de l’argent.

      VN:F [1.9.22_1171]
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    • Je suis bien d’accord que l’intérêt de la SCI à l’IR est très limité. Ma réponse n’avait pour but que de signaler que c’était quand même possible.
      Toutefois, 10% ne veut pas dire 1 appart sur 10. Ca peut très bien être 1 appart sur 5 dont le loyer représenterait 10% du total.
      Autre contrainte souvent oubliée de la SCI à l’IS : la CRL, qui s’élève quand même à 2,5 % du montant des loyers bruts encaissés (mais ne sont concernés que les logements de plus de 15 ans – ce qui est quand même souvent le cas avec les immeubles de rapport)

      VA:F [1.9.22_1171]
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  3. Bonjour,
    Au risque de répéter, article intéressant.
    @Djo : c’est toujours le problème, s’il n’y a pas de répondant financier (parents, capital), elles ont du mal à prêter même si le projet est hyper rentable.

    VA:F [1.9.22_1171]
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  4. Bravo Etienne!
    J’approuve cet article à 100%.
    C’est effectivement une piste à développer pour faire du cashflow et obtenir une rentabilité élevée.
    Quant à Djo qui voit une difficulté au niveau du financement à cause de son âge, je répondrai:
    “Comment pouvez-vous faire pour ce que vous voyez comme difficulté devienne un avantage dans le cadre de votre projet immobilier?”.
    Une pièce a toujours 2 faces.
    Soit je regarde celle qui me dit “c’est impossible”, soit je regarde celle qui me dit “c’est possible”.
    Ce n’est qu’une question de choix de pensée.
    Si je pense comme Djo “le prêt est plus diffcile à obtenir par les banques”, je ne vais que rencontrer des banquiers qui pensent comme moi.
    Si je pense qu’il existe quelque part un banquier qui va me suivre dans ce projet et que je mets à le chercher, tôt ou tard, je vais finir par le trouver.
    Ce n’est qu’une question de croyance et de persévérance.
    Lire au sujet de l’excusite l’excellent livre de David J. Schwartz “La magie de voir grand” et le chapitre 2 “L’excusite, la maladie de l’echec”.
    Page 45, je lis: L’excusite se manifeste sous de très nombreuses formes, mais les types les plus aigus de cette maladie sont l’excusite de la SANTE, l’excusite de l’INTELLIGENCE, l’excusite de l’AGE, et l’excusite de la CHANCE!

    VA:F [1.9.22_1171]
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  5. Bonjour Etienne,

    J’aime beaucoup votre blog et je suis moi-même à la recherche de mon indépendance financière et tous les conseils sont bons à prendre je pense.Vraiment merci pour toutes ces informations et je vous dit à très bientôt.

    VA:F [1.9.22_1171]
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  6. bonjour,
    Et si l’on veux faire un immeuble uniquement de studio ou t1 en meublé, quelle est la meilleure fiscalité?

    VA:F [1.9.22_1171]
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    • La Location meublée ou LMNP classique est le plus avantageux, mais attention, les règles comptables ne sont pas les même !

      Il faut savoir que les studios et T1 ont un turn-over bien plus élevé, cela demande beaucoup de travail ou de moyens, à titre personnel, je déconseille les studios en grande quantité sauf s’ils sont dans un état impeccable et à des prix raisonnables.

      VN:F [1.9.22_1171]
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  7. Bonjour,
    excellent article mais qui me fait m’interroger sur le fait de créer une SCI, j’ignorai qu’elle pouvait amortir le capital emprunté.
    Avec mon épouse nous allons acheter un immeuble de plus de 50 ans entièrement loué avec un rendement brut de 10%. Il y a un local commercial et 3 T3. Ce n’est pas intéressant d’en faire un meublé car peu de demande dans ce secteur dans ma ville. Nous empruntons sur 15 ans et il est financé uniquement par les loyers (CSG et Taxe foncière comprise).
    Me conseillez-vous de monter une SCI avec mon épouse ?
    Nous pensions acheter un autre appartement au bord de la mer à faire en LMNP pour réduire nos impôts d’ici quelques années. Qu’en pensez-vous ?
    Merci de vos réponses

    VA:F [1.9.22_1171]
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    • Bonjour,

      Entre époux, il n’est intéressant d’être en SCI que si la SCI est à ‘impôt sur les sociétés.

      Avantages :

      – Amortissement du bien
      – Fiscalité plus faible (amortissement + déduction de TOUTES les charges réelle)
      – Transmission et gestion patrimoniale plus simple
      – Beaucoup moins couteuse en impôts sur le long terme
      – Les capitaux peuvent rester dans la SCI et être placés sans subir la CSG-CRDS

      Inconvénient :

      – Sortie plus couteuse : si amortissement, la plus-value et bien plus élevée
      – Gestion comptable qui peut-être faite par vous ou un comptable
      – Sortie des capitaux en dividende ou salaires

      En bref, une SCI à l’IS permet de ne presque pas payer d’impôt pendant la phase de constitution (excepté l’IS à 15%), l’impôt n’est perçu que sur la plus-value au moment de la vente de l’immeuble ou au moment des versements (dividendes ou salaires), beaucoup plus de flexibilité donc !

      Personnellement je préfère payer un impôt sur une somme que je possède, et non sur des revenus fonciers (régime foncier classique) !

      Pour le LMNP, je conseille à mes clients de ne pas y toucher si c’est dans le neuf, la défisc laisse souvent une bonne impression, mais les biens LMNP d’occasion se vente uniquement à des investisseurs, marché très restreint pour le vendre, il faudra un rendement attractif (au moins 6 à 7%), et si vous l’avez acheté à 4.5%, il faudra diviser le prix de l’appartement par 2. Sachez qu’on peut faire la même chose dans l’ancien, reste à trouver un bon gestionnaire et là c’est un peu plus difficile !

      Je ne connais personne qui ait fait fortune dans le LMNP géré neuf, à part peut-être les promoteurs… La clef, c’est le commercial et l’habitation.

      VN:F [1.9.22_1171]
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    • Merci de votre réponse, mais je ne comprend pas toute les subtilités.
      Je désire garder cet immeuble pour m’en faire un complément de revenus, une indépendance financière car quand il sera fini de payer le loyer couvrira ce qu’il me coûte plus mes dépenses mensuelles.Je ne souhaite pas le vendre pour faire une plus-value.
      Si on choisi la SCI avec IS on pourra déduire l’amortissement des impôts mais qu’est-ce que cela changera pour le restant des loyers une fois tous les frais déduits, il seront taxés avant d’arriver sur mes comptes persos ou non ? de combien? pour le moment pour mon IR je suis en TMI à 14 % avec cet immeuble.
      Que me conseillez-vous ?

      VA:F [1.9.22_1171]
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    • Pour répondre à vos questions, il faut faire une simulation précise.

      L’idée de la SCI à l’IS, c’est que pendant la phase d’emprunt, vous ne payez pas d’impôt grace à l’amortissement, qui est une charge virtuelle (comptable). Avec la SCI, après la phase de financement, vous pouvez décider de prendre vos revenus ou de les laisser dans la SCI, vous ne paierez donc que 15% jusqu’à 38 120 euros puis 33.33% au delà, et ceci sur le résultat net.
      Lorsque vous décidez de prendre la trésorerie, vous pouvez le faire sous 2 formes :

      – Dividende
      – Salaire de gérance

      Selon votre fiscalité, le résultat net de votre SCI et votre situation personnelle (revenus etc…) vous aurez intérêt à prendre l’un ou l’autre. L’idée générale est que vous obtiendrai des revenus réguliers avec votre SCI et surtout quand vous le déciderez. Avec un immeuble en direct, il n’est pas possible de décider, vous êtes imposé directement sur les revenus fonciers et surtout de la première à la dernière année…

      En claire, il vous faut une simulation qui pourra être faite par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour pouvoir répondre !

      VN:F [1.9.22_1171]
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  8. Très bien, je vous remercie.
    Mon banquier me déconseille la SCI IS qu’il réserve aux grosse société immobilière selon lui. Même si il n’en a pas chez ses clients.
    Avec un salaire annuel de 21000 et un immeuble valant 200000 euros (230000 avec les frais de notaire et d’agence) pour des loyers me rapportant 2000 euros par mois, je pensais cela intéressant d’amortir le capital de mon emprunt. (Emprunt sur 15 ans à 2.75% et 0.312 d’assurance).
    Et quand vous dites que l’on peut laisser les dividendes pour les récupérer plus tard, on peut les placer pour qu’il rapporte ou pas?
    comment est taxé le salaire de gérance par rapport aux dividendes ?
    en IS 15%+2.5% alors que IR 14% donc surtout intéressant si ma TMI est de 30% non?
    Merci

    VA:F [1.9.22_1171]
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    • Votre banquier a probablement tord et ne connais probablement les règles fiscales et comptable de la SCI ?

      A t-il déjà monter, créé et géré une SCI ? si ce n’est pas le cas, aucun commentaire. La SCI à l’IS n’est pas réservé aux entreprises et permet de créer des patrimoines sans subir une pression fiscale importante lors de la phase de création. Il y a bien entendu des inconvénients nous l’avons vu mais je vous garanti que l’on peut créer une SCI pour un immeuble à 200 000 euros et que l’intérêt est certain…

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  9. Bonjour,
    Merci pour ce blog et ses éclaircissements qui font se poser des questions.

    Nous venons de vendre notre résidence principale et l’on se retrouve avec un capital de 300 000€, une maison secondaire que l’on voudrait habiter, une possibilité d’endettement pour un crédit de 1000 €/mois
    Nous souhaiterions générer avec ce capital des revenus afin de travailler le moins possible et de préparer notre retraite (nous avons 45 ans).
    Si j’ai bien compris vous conseillerez l’achat d’un immeuble pour avoir des biens locatifs proches (en évitant les studios, les centres des grandes villes hors de prix)

    C’est ce que nous pensions faire en réinvestissant les 300000€,
    mais le conseiller patrimonial de la poste nous a orienté différemment ; vers un placement en trois parties :
    livret A – pour sa disponibilité en cas de coup dur, panne de voiture etc.
    assurance vie – pour profiter de ses intérêts reversés en mensualités
    crédit sur 12 ans – pour financer en partie des achats locatifs avec les avantages de la défiscalisation… et sans doute rester sur une TMI à 14 % ce qui semble t’il est important.

    Cependant si je fais le calcul il me semble que l’on n’est pas dans un rendement nous permettant d’avoir des revenus afin de réduire notre temps de travail assez rapidement (ce qui était le souhait initial)
    Y a t’il un réel avantage à faire un crédit?
    Ne vaut il pas mieux tout investir directement et être libre?

    Si vous avez un avis, un positionnement il est le bienvenu dans cette période trouble.
    Merci

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    • Bonjour,

      Merci pour votre confiance !

      Pour répondre à votre problématique en faisant très court, si vous souhaitez obtenir des revenus réguliers à partir d’investissements financiers, ce n’est peut-être pas une excellente solution : dans ma dernière vidéo sur l’épargne financière, je reviens sur le fait que l’inflation vient manger votre capital avec le temps, ce qui n’est pas le cas de l’immobilier qui évolue dans le même sens que l’immobilier.

      Autre point important, en investissant dans des fonds euros dans des supports assurance-vie, vous investissez essentiellement dans de la dette d’état, des obligations, ce qui veut dire que vous n’acheter pas un actif, mais bien un passif… Là aussi, cette épargne peut-être bloquée pendant de longues périodes et cela fonctionne un peu comme un emprunt Russe. Evitez les fonds en euros !

      Donc sans rentrer dans le détail, évitez les produits financiers à faible rendement (Compte sur Livret, Assurance-vie, fonds à formule), évitez les produits purement investisseurs (sortie difficile), faite de l’immobilier même s’il est plus intéressant de financer à crédit et surtout achetez des actifs réels et non des dettes.

      En ce qui concerne votre situation, si vous souhaitez avoir des revenus immédiats et ne plus travailler, la solution que je propose à mes clients et qui fonctionne parfaitement est d’investir dans des immeubles de rapport à haut rendement, nous arrivons à des rendements brut de 10% environ, soit des rendements nets autour de 4 à 5% après impôts. Mais attention à acheter Cash un immeuble, la fiscalité est très forte.

      Etant donné que vous avez un capital important, l’autre solution consisterait à en profiter pour financer plusieurs immeubles à crédit sur des durées longues (15 à 20 ans), de telle sorte que vous seriez à l’autofinancement, en SCI à l’IS pour ne pas trop subir la fiscalité, et d’investir sur des actifs réels avec des rendements corrects. Les banques vous financerai sans aucun problème avec un capital, mais il faudra conserver une activité au moins jusqu’à l’emprunt. Pour la partie financière, en ce moment, je propose à mes clients des investissements dans des locaux commerciaux avec des rendements garantis contractuellement à 6% bruts. Cette somme est bloquée mais pendant 2 ans seulement, puis reste disponible à tout moment ensuite. Bien entendu le maître mot est “diversification“. Je ne suis pas contre un Livret A, ce compte permet d’avoir des sommes disponibles à tout moment, et l’idée est de rendre votre capital relativement mobile, investi dans des actifs réels (locaux commerciaux ou de bureaux) et avoir la possibilité d’en disposer rapidement (d’ou l’intérêt d’éviter les LMNP ou les parts de SCPI peu liquides).

      Je vous enverrai dans les jours qui viennent, un email avec un peu plus de détails sur une stratégie possible.

      En résumé :

      – S’endetter sur le long terme
      – Acheter des actifs pas des dettes
      – Investir dans l’immobilier ancien (hors defisc, et immeuble de préférence)
      – Avoir un capital mobile avec rendements correct et sans risque
      – Avoir une stratégie claire sur le moyen long terme.

      Bonne journée

      Etienne

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  10. Merci, pour les infos
    Aujourd’hui 2 immeubles en locatif ,emprunts 50% sur 15 ans nous n’avons pas encore réussi notre indépendance financière.
    Comment faire?
    Cordialement

    VA:F [1.9.22_1171]
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  11. Etienne je suis entièrement d’accord avec cet article!
    Que ce soit rentabilité, gestion, montage financier l’immeuble est vraiment vraiment attrayant!

    Étant loueur en LMNP, je ne disposes que de studio ou T2 au cours de mes acquisitions j’ai recherché activement dans la region liloise un immeuble de rapport, en vain toujours quelque chose qui n’allait pas…soit le prix, soit la division pas faite, volumes pas au top…
    Je pense qu’à défaut se lancer avec des studios avec des volumes correct et refait a neuf sur 10 15ans en 110% peut permettre d’avancer et comme moi une fois remboursé relancer ses recherches sur un immeuble de rapport pour enfin viser son indépendance financière.
    Autre remarque sur l’amortissement, vous parlez de 30/40ans moi je le fais sur 20ans afin d’être en deficit durant 10/15ans.
    Une SCI pour un IDR?! je pense que le meublé étant l’un des meilleurs régime n’étant pas compatible je préférerai lindivision si l’achat sur une tête n’est pas possible.

    Jean

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    • Bonjour Jean,

      Les règles de l’amortissement ne sont pas si simples :

      Pour amortir, l’administration fiscale ne permet plus d’amortir sur une durée linéaire, trop simple et trop avantageux. Il faut en réalité, amortir les biens sur leur durée de vie estimée, et voici les préconisations de l’administration fiscale :

      Terrain : non amortissable
      Toiture : amortissable sur 50 ans
      Gros oeuvre, maçonnerie : amortissable sur 15 ans
      Sols, peinture : amortissable sur 5 ans
      Electricité, cuisine : amortissable sur 10 ans
      etc…

      Il faut donc faire un découpage des différents organes de l’immeuble et ensuite appliquer l’amortissement sur les durées ci-dessus. Si on met 20 ans en moyenne, il y aura un problème au niveau du contrôle fiscal….

      Pour le reste de ta remarque, OUI, effectivement c’est toujours plus intéressant de faire des investissements que de ne rien faire, et la différence ce fait toujours ici !

      VN:F [1.9.22_1171]
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    • Bonjour,
      j’ai actuellement un T3 en location vide.
      Un Conseiller Gestion Patrimoine me dit que la seule solution pour passer en LMNP est d’acheter un bien neuf.
      Et que je pourrai ensuite amortir mon 1er T3 en le passant en LMNP.
      Qu’en dites-vous ?

      VA:F [1.9.22_1171]
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  12. Bonjour Etienne,

    Je suis sur le point d’investir dans un immeuble de rapport et je compte faire le montage avec une SCI IS.
    J’ai vu que tu parlais de Holding SCI IS avec SCI IR.
    Pourrais-tu détailler ?

    Merci

    VA:F [1.9.22_1171]
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  13. Plein de choses intéressantes dans votre article,

    Merci

    VA:F [1.9.22_1171]
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  14. Merci pour cet article auquel j’adhère totalement. Si l’on est en mesure de le faire, investir dans un immeuble ou résidence entier est beaucoup plus rentable au vu du prix au m2 beaucoup plus bas. J’incite le plus possible les gens à sauter le pas, même si, au début, cela semble totalement inaccessible aux investisseurs.

    VA:F [1.9.22_1171]
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